定州市人民政府
 
  • 名称:定州市人民政府关于印发《定州市农村宅基地管理暂行办法》等12项制度文件的通知
  • 发布机构:
  • 发文字号:定政发〔2022〕12号
  • 发布日期:2022年08月08日
  • 有效性:有效
定州市人民政府关于印发《定州市农村宅基地管理暂行办法》等12项制度文件的通知
2022年08月08日    【字体: 】    打印
 
定政202212

各乡镇人民政府、城区街道办事处,市直相关部门:

《定州市农村宅基地管理暂行办法》等12项制度文件已经市政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

 

                     定州市人民政府
                      2022519

(此件公开发布)

 

定州市农村宅基地管理暂行办法

 

 

第一章   总则

第一条 为加强和规范全市农村宅基地管理,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国村民委员会组织法》《河北省农村宅基地管理办法》等法律法规,结合定州实际,制定本办法。

第二条 本办法所称的农村,包括村庄和集镇。

农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

农村集体经济组织成员,是指符合《定州市农村集体经济组织成员身份界定指导意见》规定的人。

第三条 农村宅基地实行所有权、资格权、使用权三权分置管理,落实宅基地集体所有权,保障农户宅基地资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。

第四条 宅基地管理应遵循以下原则:

(一)坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线;

(二)严格按规划落实土地用途管制,不得将买卖宅基地作为管理出发点、不得将退出宅基地作为村民进城入户的条件,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆;

(三)农村村民一户只能拥有一处依法分配、无偿使用的宅基地;

(四)坚持尊重历史、实事求是、群众自愿,充分发挥村民自治组织的管理作用,确保户有所居,维护农村稳定

第五条 农村宅基地管理坚持市级主导、乡镇主责、村级主体的工作机制。

市农业农村局负责全市农村宅基地改革和管理工作。自然资源和规划、住建、交通、生态环境等相关部门依法做好农村宅基地管理的相关工作。市不动产登记机构负责对农村宅基地及住房进行登记发证。

乡镇人民政府(街道办事处)整合乡镇(街道)农业农村、自然资源、住房城乡建设等单位相关职能和力量,成立村庄建设规划委员会,负责辖区内农村宅基地和农房建设审批和管理工作。

各农村集体经济组织应当发挥宅基地所有权主体作用,成立村级宅基地管理小组,在乡镇(街道)指导下,每村至少设立1名宅基地协管员,做好本村宅基地管理工作。

第二章   宅基地规划和用地管理

第六条 结合考虑、乡镇级国土空间总体规划工作节奏,坚持试点先行、分类推进根据村庄定位和国土空间开发保护的实际需要科学编制能用、管用、好用的实用性村庄规划,做到应编尽编。

第七条 在乡镇国土空间规划和村庄规划中预留不超过5%的建设用地机动指标,用于村民居住、农村公益设施等用地。中心村、人口数量大和宅基地刚需较多的村庄,要预留足量的宅基地用地,引导农民有序集中建房。农民已建成住房符合一户一宅户有所居规定、符合宅基地用地标准、符合地质灾害防治要求,原则上纳入市乡国土空间规划和村庄规划范围。

第八条 严格乡村建设规划许可。农村村民建房应依据《河北省城乡规划条例》的有关规定,依法依规办理乡村建设规划许可证。已有村庄规划的,要严格落实。村庄规划暂未批准的,在审批宅基地用地时,统筹考虑宅基地规模和布局,与未来规划做好衔接。暂时没有条件编制村庄规划的,应在乡镇国土空间规划中明确村庄国土空间用途管制规则和建设管控要求,作为实施国土空间用途管制、核发乡村建设规划许可的依据。乡镇国土空间规划未批复前,已依法批准的原乡镇村庄规划经评估符合要求的,可作为核发乡村建设规划许可的依据。

第九条 市住房和城乡建设局会同乡镇人民政府要推荐具有乡土风貌、地域建筑特色、体现时代气息的通用设计方案,供建房农户选用,并做好技术指导服务。农民自建住房原则上不超过三层且在我省施工许可限额范围内;工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。限额以上工程应依法依规办理乡村建设规划许可和开工许可后,方可组织建设,并接受市住房城乡建设部门的质量安全监督管理。

第十条 市农业农村局会同自然资源和规划局负责组织开展农村村民住宅建设用地需求统计调查,指导乡镇人民政府(街道办事处)及时摸清农村村民住宅建设用地需求。农村村民有合理用地需求的,应充分利用存量土地,村内现有闲置宅基地、依法收回的宅基地以及农民自愿有偿退出的宅基地,要优先保障本集体经济组织新增宅基地需求,确保农民建房刚性需要。确需新增建设用地的,市自然资源局会同农业农村局提出农村村民住宅新增建设用地计划指标需求,依法按程序上报审核批准。

第十一条 多形式保障村民户有所居。城镇开发边界外的村庄,实行一户一宅的宅基地分配制度;城镇开发边界内的村庄,主要通过集中建设农民公寓、农民住宅小区等方式满足农民居住需要。已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民,可通过纳入城镇居民住房保障体系实现户有所居。

  宅基地所有权

十二 农村宅基地依法属于本集体成员集体所有,依法由农村集体经济组织或者村民委员会以下简称农村集体经济组织代表集体行使所有权。

第十 农村集体经济组织按照有关规定有权对下列宅基地管理事项作出决定:

(一)在编制村庄规划时,因地制宜布局宅基地,保护历史遗迹和特色民居,统一规划村容风貌;

(二)对农户宅基地资格权进行认定;

(三)按程序向宅基地资格权户分配宅基地;

(四)对符合本办法相关条款规定情形的,村集体收回宅基地使用权;

(五)按有关规定确定宅基地有偿使用费收缴标准和收缴方式;

(六)对本村范围内的宅基地退出进行管理,并制定补偿标准;

(七)对宅基地使用权流转进行审核,按规定收取宅基地增值收益调节金,并确定宅基地增值收益调节金收取比例;

(八)其他涉及宅基地管理的事项。

第十 农村集体经济组织对本办法第十条所列事项进行决策的,应当召开全体村民会议或村民代表会议进行集体商议并形成决议,到会人数应占应到会人数的三分之二以上,且通过人数达到应到会成员的三分之二以上方可有效。

第十 农村集体经济组织按本办法第十条收取的宅基地有偿使用费和宅基地增值收益调节金,应当纳入农村三资管理范围,主要用于管理服务、改善农村环境等。

  宅基地资格权

第十 农村宅基地资格权是指农村集体经济组织成员家庭按照法定面积标准,依法无偿、长期享有宅基地使用权的权利。宅基地资格权以为单位,按照一户一宅、限定面积原则认定登记,并以为单位统一行使(以下简称资格权户)。

第十 宅基地资格权户的认定以农村集体经济组织成员身份为基础,统筹考虑户籍关系、实际居住、土地承包、权利义务等情况做好与户籍管理的衔接,不得设立互为前置的申请条件。

户的认定标准应依据《定州市农村宅基地资格权管理指导意见》,遵循依据法律、村民自治、实事求是、公平合理的原则通过民主程序确定。夫妻双方无论户口是否在一起只能认定为一户,防止出现假分户现象。

依法维护特殊群体的权利。农村集体经济组织成员身份的外来人口家庭成员、返乡大学生享有宅基地资格权,符合分户条件的,可认定为资格户。农村集体经济组织成员在外出务工、服兵役、大中专院校就学、服刑等期间保留宅基地资格权,以为单位行使资格权。

第十 宅基地资格权户的认定应由符合认定条件的家庭户提出申请,村集体经济组织初核登记,经由村民会议或村民代表会议讨论通过后张榜公示无异议或异议不成立后,报乡镇人民政府(街道办事处)审核认定,并报市农业农村部门备案。农村集体经济组织将认定结果,登记形成《村集体经济组织宅基地资格权登记簿》,为宅基地资格权户发放资格权登记卡。

第十 按照依法自愿有偿原则,区分暂时退出(退出使用权、保留资格权)、永久退出(同时退出使用权和资格权)等不同方式,制定退出办法和补偿政策,建立宅基地退出激励机制。

二十 宅基地资格权不可转让,不得以任何形式非法剥夺和限制宅基地农户资格权不得以退出宅基地资格权作为农民进城落户的条件。

二十一 村集体经济组织应及时对宅基地资格权进行动态调整,对于新增资格权户或资格权消灭,履行民主程序后报乡镇人民政府(街道办事处)审核认定。

  宅基地审批管理

第二十二条 依法执行农村村民一户一处宅基地制度,农村村民新建住宅宅基地的用地面积不得超过省定200平方米的限额标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的,应严格按照建新拆旧要求,将原宅基地交还村集体。

第二十三条 农村村民翻建和改扩建住宅时,要符合村庄规划要求,不得超过农村宅基地确权登记面积。非本集体经济组织成员继承和农村村民一户一处之外宅基地上的房屋损坏不能利用的,不允许进行翻建和改扩建,可转让给符合宅基地申请条件农户或依法自愿有偿退出宅基地。

第二十四条 城镇开发边界内已纳入近期改造计划的村庄,不得新增村民住宅用地,不再允许住宅的翻建和改扩建,只可以进行原状维修,但在改造实施方案未批准前,经鉴定属于危房、符合一户一宅的,允许进行危房原址翻建。暂时未纳入近期改造计划、位于城镇开发边界内的村庄,原则上不再进行单宗分散的宅基地分配,不得新建单家独院式住宅,符合一户一宅及宅基地建房标准的村民可以进行住宅的翻建和改扩建。城镇开发边界内村庄村民住宅的翻建和改扩建,按照相关程序向市自然资源和规划局申请取得乡村建设规划许可后进行建设,市自然资源和规划局、街道办事处行政执法机构负责监管。

第二十五条 按照农户申请、村级审查、乡镇审批、市级监管的原则,落实乡镇人民政府(街道办事处)职责,依法办理农村村民申请宅基地新建住房或在原宅基地翻建、改扩建住房的审批管理手续。具体审批管理程序依据《定州市宅基地分配和村民建房审批管理办法》执行。

第二十六条 乡镇人民政府(街道办事处)要组织乡镇(街道)农业农村、自然资源、住房城乡建设等单位组建农村宅基地综合管理服务办公室,健全联审联办制度,推行村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式五公开,全面落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场三到场要求。

第二十七条 乡镇人民政府(街道办事处)要规范综合执法机构设置,加强执法队伍建设,及时有效承接相应的行政处罚事权,加大日常巡查力度,实行网格化管理,组织执法人员以及村民委员会工作人员进行巡查并做好记录,及时发现和处置违法违规行为。市农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门加强相关事项的工作指导。

  宅基地使用权

第二十 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。在符合规划和用途管制的前提下,宅基地使用权可以通过出租、入股、转让、互换、赠与等方式在全市范围内进行流转。

第二十 在防范风险、权属清晰和保证农民有稳定住所前提下,允许宅基地使用权人将住房财产权(含宅基地使用权)抵押融资。

三十 在坚持规划管控、合理布局、科学有序的基础上,允许农村集体经济组织及其成员通过自营、出租、入股、合作等多种方式,盘活利用农村闲置宅基地和地上房屋,经批准后用于兴办农村电商、民宿、餐饮、养老、文化等产业和符合条件的小型加工业等农村新产业、新业态,允许返乡下乡创业人员与农民合作建房。

三十一 将宅基地使用权出租、转让的,出让方应当向农村集体经济组织缴纳宅基地增值收益调节金收取比例为合同价款的4%

第三十二条 农村宅基地使用权流转交易农村集体经济组织的监督管理下,由农户本人申请,经乡镇人民政府审核,在农村产权交易机构进行。出台《定州市农村宅基地流转管理办法》《定州市农村宅基地使用权和住房财产权交易规则》,规范农村宅基地流转交易行为。

三十三 有下列情形之一的,农村集体经济组织报经乡镇人民政府(街道办事处)批准,可以收回宅基地使用权:

(一)乡镇村公共设施和公益事业建设需要占用现有宅基地的,集体收回宅基地使用权,依法依规调整新宅基地,并对宅基地使用权人给予适当补偿;

(二)未按批准用途使用宅基地的;

(三)因实施村庄规划,已调整新宅基地的,集体收回原有宅基地;

(四)空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地;

(五)非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋拆除后没有批准重建的,集体收回宅基地使用权;

(六)其他需要收回宅基地使用权的情形。

三十四 因历史原因形成的一户多宅和超标准占用的宅基地,以及非本集体经济组织成员通过继承农房或其他合法方式占用宅基地的,应当向农村集体经济组织缴纳有偿使用费。

第七章  宅基地民主管理程序

三十五  建立农村宅基地及住房建设自治管理议事协商制度。对于宅基地的发放、退出、流转、农房翻建、收益分配等涉及村民利益的重大事项,农村集体经济组织要按照四议两公开一审核四议即:党支部提议、两委会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议;两公开即:决议公开、实施结果公开;一审核即乡镇(街道)党(工)委、政府(办事处)审核,并对实施过程进行全程监管)民主程序进行决策。

第三十六条  完善民主监督制度。村级成立村务监督委员会,负责监督相关宅基地重大事项是否按照四议两公开一审核的民主程序决策实施,并对公开内容的全面性、及时性、真实性监督评议。

第三十七条  建立健全宅基地矛盾纠纷调解机制。乡镇人民政府(街道办事处)成立农村宅基地纠纷调解委员会,村级成立农村宅基地纠纷调解小组,充分发挥乡村两级矛盾纠纷调解作用,及时化解宅基地矛盾纠纷,维护当事人的合法权益。

  

三十八 本办法由市宅基地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。

第三十九条 本办法自印发之日起施行。

 

 


定州市农村宅基地有偿使用指导意见(试行)

 

农村宅基地归本村集体所有,农村宅基地应当坚持一户一宅,公平使用。为进一步强化农村土地集体所有制性质,体现宅基地的公平使用,逐步解决因历史原因形成的宅基地超标准占用、闲置浪费等问题,根据中央办公厅、国务院办公厅关于印发《深化农村宅基地制度改革试点方案》的通知(厅字〔202018号)精神及相关法律、法规,结合我市实际,实行由农村集体经济组织主导下的宅基地有偿使用制度现提出如下指导意见:

一、有偿使用对象

本集体组织成员使用宅基地,超出规定面积,不能或不愿退出的,应当向村集体经济组织缴纳有偿使用费;非本村集体经济组织成员占用宅基地,所有面积都须向村集体经济组织缴纳有偿使用费。

二、有偿使用范围

因历史原因形成的一户多宅和超标准占用的宅基地,以及非本集体经济组织成员通过继承农房或其他合法方式占用的宅基地。

三、起征面积

各村集体经济组织应按照遵守法律、尊重历史、实事求是、利于工作的原则,制定本村有偿使用费起征面积。各村集体经济组织可以参考本村宅基地平均面积来制定,也可以参考近年村集体统一发放宅基地规定面积来确定;征收对象控制在全村户数的15%以内。1987年已获得土地部门发放宅基证的,超过证载面积的实行有偿使用。

四、收取标准

(一)一户一宅的,有偿使用根据其超起征面积实行阶梯式计费。

1. 超起征面积1100平方米的,超占面积按1//年计费;

2. 超起征面积101200平方米的,超占面积按2//年计费;

3. 超起征面积201平方米以上的,超占面积按3//年计费。

(二)一户多宅的,其中一宅超起征面积的,超出部分加多宅部分面积按3//年计费;一宅未超起征面积的,多宅部分全部按3//年计费,不扣除一宅不足面积部分;因实施村庄规划形成的超标占用或一户多宅的,由村委会通过民主程序自行决定。

(三)非本集体经济组织成员通过分家或继承在农村占有和使用一处宅基地的,全部面积按1//年计费;已经在其他农村集体经济组织有宅基地,形成多宅的,全部面积按3//年计费。

各农村集体经济组织可以根据本村实际,在本条规定的计费金额基础上进行30%范围内浮动;精准扶贫建档立卡户、五保户可经过村民会议或村民代表会议集体议定,给予减免。

五、缴费方式

根据缴纳对象自愿申请,选取以下方式之一缴纳宅基地有偿使用费:

(一)按年度缴纳。每年在当年12月底前主动向本集体经济组织交费的,优惠5%。逾期不交的,每日加收1%的滞纳金,退出宅基地的退回当年度的有偿使用费。

(二)按时间段缴纳。5年期缴纳,10年期缴纳。5年期一次性缴纳的优惠10%10年期一次性缴纳的优惠15%。逾期不交的,每日加收1%的滞纳金。中途申请退出宅基地的,按未使用年限退回有偿使用费。

六、收费主体和拒缴措施

宅基地有偿使用费由村集体经济组织负责收取。村两委干部、村组干部、党员、村民代表应带头缴纳。

涉及市域范围内行政、企事业单位干部职工的,必须在规定时间内交纳,否则申请由市财政部门或所在单位配合执行;工商户、企业业主不按时交纳宅基地有偿使用费的,申请相关部门不办理相关证照及年检;本集体经济组织成员拒不交纳的,收缴款项从集体收益分配中抵顶,并不予办理抵押贷款、确权登记发证等事项。

七、有偿使用费管理

宅基地有偿使用费实行村财乡管,集体经济组织应将账务情况报乡镇政府备案,并向村民公开收支明细。宅基地有偿使用费的收取、管理和使用要进行公示,接受村民监督,任何人不得私自收取、减免、截留、挪用、侵占宅基地有偿使用费。

宅基地有偿使用费应全额留给村集体经济组织,主要用于本集体经济组织基础设施建设、民生保障、公益事业、公共支出、宅基地有偿退出回购等。

、加强组织领导

各乡镇(街道)要切实加强宅基地有偿使用费收取和管理工作的组织领导结合各村实际,制定详细具体的工作方案;密切关注村集体在工作遇到问题、新情况,妥善解决各类矛盾和问题,保护集体成员应有的权益,维护农村社会和谐稳定,促进农村宅基地改革顺利推进。


定州市农村宅基地退出暂行办法

 

第一条 为进一步推进农村集体土地节约集约利用,通过完善农村宅基地退出制度,盘活农村闲置、低效利用的宅基地,提升宅基地管理水平,改善农村人居环境。

第二条 乡镇人民政府(街道办事处)是宅基地退出的责任主体,组织编制具体实施方案;村委会是宅基地退出的实施主体,负责村民的宣传发动、签订协议、统筹使用等工作。

第三条 退出方式。

(一)无偿退出

1. 建新后应该交出的旧的宅基地;

2. 房屋坍塌,长期无人居住的;

3. 依法申请的宅基地,自批准之日起两年以上未动工建设的;

4. 因抢占或违法占地形成的,且不符合一户一宅或村庄规划的。

(二)有偿退出

1. 在保障户有所居的前提下,属于一户一宅自愿退出的;

2. “一户一宅超标占用的部分;

3. “一户多宅的多宅部分,且合法取得符合规划的;

4. 不具备本集体经济组织宅基地资格权自愿退出的

第四条 自愿有偿退出宅基地和农房的价格应由村集体经济组织与农户协商确定。

1. 对宅基地原则上参照宅基地基准地价进行补偿;

2. 对宅基地的建筑物、构筑物通过协商或按评估价进行补偿,其他附属设施自行处理。

第五条 执行方案。

(一)在保障户有所居的前提下一户一宅的退出

1. 暂时退出(退出使用权、保留资格权)的,执行第四条第二项规定;

2. 永久退出(同时退出使用权和资格权)的,执行第四条第一项、第二项规定。

(二)一户一宅超标占用部分退出

执行第四条第一项、第二项规定。

(三)一户多宅多宅部分(合法取得、符合规划)退出

鼓励在本集体经济组织内部流转。自愿退出的,执行第四条第一项、第二项规定。

(四)不具备本集体经济组织宅基地资格权的退出

对不具备本集体经济组织宅基地资格权,自愿腾退合法取得的宅基地地上房屋的,执行第四条第二项规定。

第六条 退出程序

(一)申请人持以下材料向当地乡镇人民政府(街道办事处)提出申请。

1. 自愿退出宅基地的申请表;

2. 土地使用证或权属证明材料;

3. 家庭户口簿及家庭成员身份证明材料;

4. 本集体经济组织意见;

5. 全部退出宅基地的,提交不再重新申请宅基地承诺书。

6. 其他需要提供的材料。

(二)乡镇人民政府(街道办事处)对退出宅基地进行审核,经审核符合本办法规定条件的,由申请人与本集体经济组织签订《自愿退出宅基地协议》。

(三)乡镇人民政府(街道办事处)在申请人与本集体经济组织签订《自愿退出宅基地协议》之日起15个工作日内,将《自愿退出宅基地协议》以及有关材料报市农业农村局备案,并办理注销登记手续。

第七条 宅基地退出户按照协议要求在规定期限内腾出现有房屋,并将建筑物、构筑物清除,或签订放弃建筑物、构筑物协议书。乡镇(街道)对退出的宅基地进行登记造册。

宅基地永久退出户自愿放弃本办法规定的退出补偿,可凭村委会证明及《不再申请宅基地承诺书》享受《定州市农村宅基地资格权保障奖补暂行办法》规定的优惠政策

 退出的农村宅基地统一由农村集体经济组织调配安排使用,可预留一定面积用于宅基地,或按村庄规划用于农村产业发展、公益设施建设,或组织复垦。各乡镇(街道)及村集体经济组织要共同做好后期管护,在退出地块四周设置明显界限,杜绝出现抛荒或者违法违规占用。

第十条 宅基地退出要在本村进行公示,公示时间不少于7个工作日,接受村民监督。市财政、审计部门要加强对退出资金的监管审计;各乡镇(街道)要指导村委会严格执行宅基地退出补偿标准,保障农民权益不受侵害。

第十 退出资金保障。探索创新财政、金融等政策,利用好市级投资平台或设立市级宅基地有偿退出专项基金;农村集体经济组织可通过发展集体经济、盘活集体资产、开展有偿服务等多种渠道筹集资金,允许从土地出让、宅基地有偿使用、流转、宅基地复垦指标交易、集体经营性建设用地入市等集体收益中,安排宅基地有偿退出补偿资金。

第十二条 在宅基地退出工作中,工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或纪检监察部门严格追究其责任;构成犯罪的,移送司法机关依法追究法律责任。

第十三条 本办法由市宅基地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。

第十 本办法自印发之日起施行。


定州市农民住房财产权抵押贷款暂行办法

 

第一章  总则

第一条 为依法稳妥规范推进我市农民住房财产权抵押贷款试点,加大金融对三农的有效支持,保护借贷当事人合法权益,依据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔201545号)、中国人民银行等六部委出台的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(银发〔201678号)等政策文件规定,制定本办法。

第二条 本办法所称农民住房财产权抵押贷款,是指在不改变宅基地集体所有权性质的前提下,以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构(以下称贷款人)向符合条件的农民住房所有人(以下称借款人)发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

第三条 本办法适用于本市农民宅基地改革试点。试点期间按本办法办理的单笔业务若在试点结束后仍未结清的,可继续依照本办法处理。

第四条 借款人以农民住房财产权作为抵押的,农民住房所有权和所占宅基地使用权一并抵押。实有房屋、土地面积大于确权登记面积且属于不可分割整体的,超出登记的面积由抵押人向抵押权人出具可以一并处置超出面积部分的书面承诺。

第二章  贷款条件

第五条 借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的,应同时符合以下基本条件:

(一)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

(二)用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议,依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明,未列入征地拆迁范围;

(三)除用于抵押的农民住房外,借款人应有其他长期稳定居住场所,并能够提供相关证明材料;

(四)所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

第六条 可以作为其他长期稳定居住的场所包括继承房屋、转让取得的房屋、城市商品房、唯一住房外其他可居住的住房、农民公寓、公租房、廉租房、村集体回购闲置房、租住房屋以及其他长期稳定住所等。

第七条 借款人申请农民住房财产权抵押贷款,应向贷款人提供以下基本申请文件:

(一)个人身份证明;

(二)房屋及宅基地产权证;

(三)抵押物非唯一长期稳定居住场所证明;

(四)所在集体经济组织同意抵押物抵押和处置证明书;

(五)处置后不再申请宅基地承诺书。

第八条 以共有农民住房抵押的,应取得其他共有人的书面同意。已出租的,如出租期限大于贷款合同期限,应要求承租人出具当经办银行收回、处置抵押物时无条件放弃租用权承诺。

第三章  贷款对象、用途及要素

第九条 贷款对象。借款人为从事规模化经营的专业大户、家庭农场、专业合作社、个体工商户、小微企业主、农民以及其他符合条件的农民住房财产权所有人。

第十条 贷款用途。借款人获得的农民住房财产权抵押贷款,应当用于生产经营等贷款人认可的合法用途(具体用途以合同约定为准)。借款人不得自行改变贷款用途或挪用贷款资金。

第十一条 贷款额度。贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权价值等因素,合理自主确定农民住房财产权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息、担保公司担保、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人,适当提高贷款抵押率。

第十二条 贷款利率。贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率,结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率,经办银行执行利率规定,原则上给予一定程度的优惠。

第十三条 贷款期限。贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。

第四章  抵押物价值评估及抵押登记

第十四条 评估方式。借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式。

第十五条 评估费用和要求。本着让利于民的原则,尽量降低或减免评估费用,贷款人自评估,不得向借款人收费;借贷双方协商,不得向借款人收费。

第十六条 抵押登记。贷款合同签订后,借贷双方要按有关规定,在政府确定的不动产登记机构办理农民住房所有权及宅基地使用权抵押登记。试点期间,抵押登记不收费。

没有进行抵押登记,不能对抗善意第三人。

第五章  抵押物管理

第十七条 借款人、抵押人为所抵押农民住房财产权的共同管理责任人,在抵押期间有义务确保抵押财产安全。贷款人有权按照抵押合同的约定,监督、检查已抵押农民住房财产权的使用状态。

第十八条 贷款人应对已抵押的农民住房建立档案,定期与抵押登记部门就登记内容进行核对,保证抵押权利真实、合法、有效。

第十九条 抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。

第二十条 抵押农民住房价值减少时,贷款人有权要求恢复农民住房价值或要求借款人追加与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押农民住房价值或借款人不追加担保的,贷款人有权要求借款人提前清偿债务。

第六章  抵押物处置

第二十一条 风险预警。在借款期限内,发生下列风险预警信号,危及信贷资金安全的,贷款人应采取相应的风险控制和化解措施。

(一)相关政策法规发生变化导致抵押物流转权能受限,并对信贷资金产生不利影响的;

(二)出现重大自然灾害,对抵押物价值产生重大影响的;

(三)抵押房产被列入拆迁范围或被查封,可能影响贷款人债权的;

(四)借款人涉及诉讼,可能影响信贷资金安全的;

(五)其他可能导致风险增加的情况。

第二十二条 处置抵押财产的买受人。全市范围内农业户口居民可买受。

第二十三条 处置抵押财产的转移登记。借贷双方协商同意转让抵押物的,买受人凭借贷双方签署的协议书、房屋所有权买卖合同及买受人身份证明等材料到不动产登记机构办理房屋所有权和宅基地使用权转移登记,原产权人和买受人双方需到场共同申请签字。采用司法处置的,买受人凭法院出具的拍卖、变卖或以物抵债执行裁定书、协助执行通知书及买受人身份证明等材料到不动产登记机构办理房屋所有权和宅基地使用权转移登记,无需提供原产权人身份证明等材料,无需原产权人到场申请签字。

第二十四条 借款人在借款到期后,确实无力偿还贷款的,贷款人可采取下列途径处置已抵押的农民住房财产权:

(一)拍卖。贷款人经与借款人协商同意,通过市场竞价的方式,将抵押物转让给最高应价者;

(二)变卖。贷款人与借款人协商同意,将抵押物以一般买卖的方式出让给他人;

(三)协议转让。贷款人可将抵押物以协议方式转让,转让价格由贷款人、借款人和受让人共同确定;

(四)集体经济组织收回。贷款人可与宅基地所在集体经济组织协商收回,收回价格按集体土地征收补偿标准由贷款人、借款人和集体经济组织共同确定;

(五)政府收储。城市规划区范围内及其他符合条件的农民住房及宅基地,可采取政府收储的方式,由政府土地储备中心按照集体土地征收补偿标准依法收储;

(六)采用其他方式能够实现回收价值最大化的,可根据实际情况,采取相应的处置方式。

在配合地方政府保障农民基本居住权的前提下,上述抵押物处置收益应优先用于偿还贷款人贷款本息及费用。

第二十五条 贷款人无法与借款人达成一致意见处置已抵押的农民住房财产权的,应根据合同约定,及时向人民法院提起诉讼。

第二十六条 对产权清晰、权源合法、事实清楚、金额不大的诉讼事项,司法机关可采用简易程序,快速受理,快速处置。

第七章  激励机制

第二十七条 政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿金,专户管理,专款专用,用于辖内金融机构开展农民住房财产权抵押贷款业务的奖励,弥补因不可抗力原因造成的贷款损失,增强贷款人放贷积极极性。具体补偿标准另行制定。

第二十八条 辖内保险机构加快完善农业保险和农民住房保险政策,通过探索开展农民住房财产权抵押贷款保证保险业务等多种方式,为借款人提供增信支持。

第二十九条 鼓励贷款人因地制宜,针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式,简化贷款手续,加强与政府性担保公司合作,通过农房抵押+等形式,为农民住房财产权抵押贷款主体融资增信。

第三十条 人民银行建立农民住房财产权抵押贷款专项统计制度,对开展农民住房财产权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。

第三十一条 鼓励法院、政府职能部门和银行业金融机构在办理农民住房财产权抵押贷款试点中减费让利,评估、抵押、登记、交易、转让、处置等要出台优惠政策,限制收费,能实行零收费的项目要实行零收费。

第三十二条 市直相关职能部门和银行业金融机构要结合本办法建立健全管理办法、制度和实施细则,搞好工作衔接,建立绿色通道,加快确权登记进度,提高办事效率。

第八章  

第三十三条 本办法由市宅基地制度改革试点工作领导小组办公室市金融办负责解释。

第三十四条 本办法自全国人大常委会授权之日施行


定州市农村宅基地增值收益分配

指导意见(试行)

 

规范村级宅基地增值收益分配管理,保障村集体及其成员的合法权益根据中央办公厅、国务院办公厅《关于印发深化农村宅基地制度改革试点方案的通知》(厅字〔202018号)和《定州市农村宅基地制度改革试点实施方案》(定发字〔202135号)文件精神及相关法律、法规,结合我市实际,制定本指导意见。

一、总体要求

宅基地增值收益是集体资产的主要组成部分,主要包括:土地增减挂钩收益、有偿使用费、流转后集体所得、抵押融资、对外投资等增值收益。增值收益由集体成员共同分享,重点用于宅基地退出、闲置宅基地盘活利用、农村公共设施和公益事业建设等。建立适应农村改革发展要求的公开、公平、公正的收益分配制度,有效增强村集体经济基础,保障集体成员权益,增加集体成员的财产性收入。在依法依规的前提下,发挥村集体内部机制作用,推进民主管理和制度管理,处理好分配和积累的关系,确保分配的可持续性。

、分配原则

(一)益决定分配原则。收益分配应依据当年宅基地增值收益情况,合理确定分配额度和各项支出比例收益较多年份应控制分配额度,并结转下年使用,实行以丰补歉

(二)科学合理合法原则。村集体收益分配方案的确定要科学合理,统筹兼顾各方利益,维护各方面的合法权益。坚持分配与积累并重,在保障村集体可持续发展的同时,保障成员的财产性收收益。

(三)公开公平公正原则。收益分配实行阳光操作,严格依照村级财务管理有关规定执行,不得搞变通,更不得违规分配、举债分配,严格按照操作程序实施,切实规范收益分配管理工作,确保收益分配公平合理、公正严明、公开监督。

三、操作程序

村集体经济组织参照章程提出村级集体经济收益分配方案。按照421”工作法民主决议。要保证收益分配额度确定、审批结果、资金使用、操作步骤等各个环节在公开公正、阳光透明条件下进行,广泛接受群众监督。分配方案可一年一定,也可一定几年,最长不得超过主要干部任期。

四、监督管理

(一)做好审计监督。三资委托代理中心要把农村宅基地增值收益分配情况纳入集体经济组织的资金、资产、资源平台,实行专账(户)管理,乡级政府严格落实日常审计和定期专项审计制度做到实时查询、实时指导。

(二)严格审批手续。乡镇街道要对辖区内的村集体经济组织收益分配方案进行审核把关,确保收益使用分配计划合理公积公益金使用审批严格,专款专用,村集体成员的收益分配权得到充分保障。

(三)落实民主监督。村集体经济组织监事会应对收益分配方案的制定和实施进行全程监督,对集体经济组织财务进行内部审计。严格落实民主管理、民主理财的相关要求,建立健全相关财务管理制度,控制非生产性开支。各项收益开支均须经村集体经济组织监事会审核。村集体经济组织至少每季度公开一次收益收支情况,数额较大,往来较多的应当每月公开一次,方便成员股东监督。

(四)做到严禁一是严禁未经成员代表大会或股东大会讨论进行收益分配是严禁违规或擅自用集体收益资金用于发展个人项目或在扶持项目选定上搞偏亲向友是严禁擅自用收益资金搞形象工程政绩工程等不当支出是严禁违规使用收益资金抵押担保是严禁使用收益资金进行应酬招待以及其他奢侈浪费支出。

五、加强工作领导

各乡镇(街道)要制定符合实际的农村宅基地增值收益分配指导意见,指导各村建立健全农村宅基地收益分配制度,制定村级农村宅基地增值收益分配方案。乡镇(街道)农村宅基地增值收益分配指导意见到市农业农村局进行备案,村级分配方案到乡镇(街道)进行备案。各乡镇(街道)要因地制宜,关注村集体在收益分配中发现的新问题、新情况,妥善解决村级集体经济组织收益分配中出现的矛盾,保护集体成员应有的权益,维护农村社会和谐稳定,促进村集体经济发展壮大和成员可持续增收。


定州市农村宅基地历史遗留问题确权登记

   

 

第一条  根据《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011178号)、《河北省国土资源厅、中共河北省委农村工作部、河北省财政厅、河北省农业厅、关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(冀国土资发〔201274号)、《河北省国土资源厅中共河北省委农村工作部河北省财政厅河北省农业厅关于集体建设用地和宅基地使用权确权登记发证的意见》(冀国土资发〔20141号)、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016191号)、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《河北省土地管理条例》《河北省农村宅基地管理办法》《河北省农村宅基地制度改革试点若干政策指导意见》等文件规定,结合我市实际情况,特制定本办法。

第二条  本办法所指农村宅基地历史遗留问题是指历史上形成的一户多宅、超标准占用宅基地、非本集体经济组织成员使用宅基地以及违法违规占用宅基地等问题。本办法适用于定州市范围内的农村宅基地,不包括以任何形式开发的商品住房。

第三条  严格落实农村村民一户一宅法律规定和面积法定原则。除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。宅基地面积区分不同情形予以确认和注记,对合法取得的宅基地或房屋,按合法取得宅基地或房屋批准的用地面积予以确认;没有合法手续的,统一执行《河北省土地管理条例》规定,经乡镇人民政府审核批准,按每处宅基地二百平方米予以确权登记。实际占地面积超过批准面积部分在《不动产登记簿》和《不动产权证书》附记栏内注明。

第四条  区分不同情形,严格确认非本农民集体经济组织成员宅基地使用权。

(一)除依法继承外宅基地使用权按照一户一宅、面积法定的原则,依法确认给本集体经济组织成员。

(二)非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在符合土地利用总体规划和村镇规划的前提下,经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

(三)非本集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《不动产权证书》附记栏应注记该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人

(四)1987年定州市宅基地清理登记工作中(含华侨)合法取得的宅基地,范围至今未扩大的,经该农民集体出具证明并公告15日无异议的,可按实际使用面积(最大不超0.9亩)予以确权登记,在《不动产权证书》附记栏应注记该权利人为非本农民集体成员1987年至1999年《土地管理法》修订实施时止,非农业户口居民合法取得的宅基地,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告15日无异议的,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在《不动产登记簿》和《不动产权证书》附记栏中注明,《不动产权证书》附记栏应注记该权利人为非本农民集体成员

(五)1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发199939号)印发前,回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等,原在农村合法取得的宅基地,或因合法取得房屋而占用宅基地的,经公告无异议或异议不成立的,又该农民集体经济组织出具证明,可以依法确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记该权利人为非本农民集体经济组织成员国办发199939文件印发后,城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的,不予登记。

(六)原为农村集体经济组织成员,因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员的,经村委会公告无异议的,其在原农村集体经济组织内依法取得的宅基地准予确权登记宅基地使用权和房屋所有权,并在《不动产权证书》附记栏注明该权利人原为本村集体经济组织成员

(七)农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

第五条  按照不同历史阶段解决面积超占问题。

农民集体成员经过批准建房占用宅基地的,按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的,按以下规定处理: 

(一)1987年定州市宅基地清理登记依法进行登记的宅基地,依据当时定县政府规定农村宅基地最大不超0.9亩,市区内宅基地最大不超0.6亩,结合实际使用面积予以确权登记。

(二)1987年后,农民集体成员建房占用的宅基地,在符合土地利用总体规划和村镇规划的前提下,但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明

第六条  结合实际依法处理一户多宅问题。

(一)宅基地使用权应按照一户一宅要求,原则上确权登记到宅基地作为共有不动产,权利人填写户主姓名,其余权利人在权利其他状况栏记载。

(二)符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告15日无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

(三)对村民一户认定,原则是根据公安部门管理的户籍来认定,具有以下情形的,村委会出具证明材料并公告15日无异议的,可按一户确权登记。

1. 已婚且已分家单独居住生活的;

2. 依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人;

第七条  违法违规问题

1988610日后,凡在堤防和护堤地新建、扩建房屋均属违法。在河道管理范围内未经水行政主管部门批准修建的建筑物、构筑物,无论其土地权属,均属违法工程,不予确权。

对于借户籍管理制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地,不予确权。

空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权。

存在尚未解决的权属争议的。

土地及房屋违法违规行为尚未处理或正在处理的。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的,土地使用权由集体收回。

因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致宅基地使用权及房屋所有权消灭的; 

依法没收、征收、收回宅基地使用及房屋所有权的。

违法宅基地用地必须依法依规处理后方可登记。对于违法宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的,依法补办用地批准手续后,进行登记发证。

十一夫妻双方按一户进行登记,不允许夫妻分户两处宅基地。

第八条 其他情形处理

历史上在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件农户转让、赠与宅基地上房屋,导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的,可以依法予以确权登记。

已经登记的宅基地使用权及房屋所有权,因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋、人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的,凭相关证明材料,经乡镇审核批准,登记机构办理转移登记。

符合申请宅基地条件,因房屋买卖、交换、赠与、分割、合并等原因致使其房屋所有权发生转移的,所涉及宅基地没有权属来源资料的,由村民委员会公告15日无异议并出具相关证明后,以实际房屋所有权人为申请人,予以确权登记。

对没有权属来源材料的宅基地,由所在村集体经济组织或村委会确认、公告30天无异议或异议不成立并出具证明,经乡(镇)人民政府审核批准后,予以确权登记。

依法维护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益。农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。

 未颁发不动产登记证的情况

因地上没有房屋未颁发不动产登记证的。对发放宅基地闲置2年以上未开工建设的,村集体通过召开村代表大会,报乡镇、县级人民政府批准,可以无偿收回。

因不符合一户一宅未进行审批的,说明宅基地已经满足居住条件,应尽量考虑有偿退出的原则。

  市农业农村局、自然资源和规划局、各乡镇政府要建立健全土地权属争议调处机制,全面加强土地权属争议调处工作。要充分发挥村委会及村民代表会的作用,按照面对现实、尊重历史、公平公正的原则,妥善处理土地权属纠纷,避免矛盾升级,影响社会稳定。

    第十  本办法对有关问题的处理意见仅适用于此次工作。

第十  本办法由定州市宅基地改革工作领导小组办公室负责解释,在工作中遇到的特殊问题,由领导小组办公室提出处理意见报领导小组集体研究解决。期间如遇相关法律法规或上级政策调整,以国家法律法规或上级政策为准。

第十  本办法有效期为5年。


定州市农村宅基地使用权和住房财产权

交易规则试行)

 

第一章  总则

第一条  为规范农村宅基地使用权和住房财产权交易行为,保护农村宅基地使用权和住房财产权权利人的合法权益,依据《河北省农村产权流转交易管理办法》定州市农村宅基地流转管理暂行办法》等相关法律法规和政策规定,制定本规则。

第二条  在定州市农村产权交易中心(含中心在乡镇开设的农村产权交易服务站)简称交易中心)进行的农村宅基地使用权和住房财产权流转交易活动,适用本规则。

第三条  本规则所称农村宅基地使用权和住房财产权流转交易是指农村宅基地使用权及宅基地上的房屋所有权、使用权,依法以转让、出租、入股和赠与等方式进行流转的行为。

宅基地使用权转让的,宅基地上的房屋所有权同时转让;宅基地使用权出租的,宅基地上的房屋使用权同时出租。采取出租方式交易的,出租期限最长不得超过20年。

第四条  农村宅基地使用权和住房财产权流转交易应当遵循依法自愿、等价有偿、诚实信用的原则,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途的原则。

交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人(法人),具有交易的真实意愿,且符合相关法律法规和政策对交易主体资格限制的条件。

第二章  交易范围和方式

第五条  流转交易应具备以下条件:

(一)出让方流转宅基地后仍有合法稳定住所,能保证基本居住需要;

(二)流转的宅基地,必须依法取得权属清晰无争议,符合国地空间总体规划、村庄规划;

(三)宅基地流转必须经村委会或村民代表会同意;

)流转的宅基地不得擅自改变合同约定的用途;

)出让方流转的宅基地有共有人的,共有人对交易无异议。

通过转让、赠与等方式进行流转的,受让方应当为全市范围内村集体经济组织成员,同时还应具备以下条件之一:

(一)符合立户条件且无宅基地的。

(二)原所有宅基地退回村集体经济组织的。

(三)法律、法规规定可以申请宅基地的其他情形。

第六条  交易中心可以采取下列方式组织交易:

(一)协议方式;

(二)招标、拍卖、网络竞价等竞价方式;

(三)法律、法规规定的其他方式。  

通过协议转让的,交易价格由双方协商确定后报村委会审核。

第三章  受理出让申请

第七条  出让申请人向交易中心提出申请,按照要求提交纸质文档材料,并对所提交材料的真实性、完整性、合法性负责。

第八条  申请出让农村宅基地使用权和住房财产权,应提交下列材料:

(一)出让申请书;

(二)标的物权属证明;

(三)权属所有人身份证明;

(四)需履行内部决策程序或审批程序的,提交内部决策同意出让的证明文书或审批文件;

(五)出让标的物需原产权权利人同意的,提交原产权权利人同意出让的证明文书;

(六)委托代理的,应提交授权法律文书;

(七)法律、法规、规章和国家政策规定需提交的其他材料。

第九条  出让申请按以下程序办理:

(一)受理。交易中心受理申请,对资料齐全的进行受理登记。

(二)审核。交易中心对申请资料进行审核,协调相关行政部门及单位对标的物权属等进行核实,相关行政部门及单位在5个工作日内将核实结果反馈给交易中心。

审核通过的,由交易中心公开发布信息并组织交易;审核未通过的,终止交易流程,由交易中心及时告知申请人。

第四章 受理受让申请

第十条  受让申请人向交易中心提出申请,按照要求提交纸质文档材料,并对所提交材料的真实性、完整性、合法性负责。

第十一条  申请受让农村宅基地使用权和住房财产权,应提交下列材料:

(一)受让申请书;

(二)受让方身份证明;

(三)需履行内部决策程序或审批程序的,提交内部决策同意受让的证明文书或审批文件;

(四)委托代理的,应提交授权法律文书;

(五)法律、法规、规章和国家政策规定需提交的其他材料。

第十二条  受让申请按以下程序办理:

(一)受理。交易中心受理申请,对资料齐全的进行受理登记。

(二)审核。交易中心对申请资料进行审核,会同相关行政部门在5个工作日内依法完成对受让申请人的资质审查。

审核通过的,受让申请人按要求向交易中心缴纳交易保证金,交易中心确认意向受让方资格;审核未通过的,终止交易流程,由交易中心及时告知申请人。

法律、法规对交易主体资格没有限制的,交易中心可直接发布信息、组织交易。

第五章  公开发布信息

第十三条  交易中心根据申请人提交的材料公开发布信息,发布时间不得少于10个工作日。

选择拍卖方式出让的,信息发布时间按照《中华人民共和国拍卖法》执行。选择招标方式出让的,信息发布时间按照《中华人民共和国招标投标法》执行。

出让方选择以协议方式出让的,不受信息发布时间限制。

第十四条 申请人不得在信息发布期间擅自变更信息中公布的内容。如特殊原因确需变更的,经原批准机构批准后,在原信息发布渠道重新予以公告,信息发布期限重新计算。

第十五条 申请人不得在信息发布期间擅自取消所发布信息,否则应负责赔偿给相关各方造成的损失。

第十六条  信息发布期间未征集到符合条件的意向出让方或意向受让方,可以延期或在变更流转底价等受让条件后重新进行发布。申请人未明确延长信息发布期限的,本次信息发布活动自行终结。

第十七条  受让申请人按要求向交易中心缴纳交易保证金后,交易中心确认意向受让方资格;未按要求缴纳交易保证金的,视为放弃意向受让资格。

第十八条  出让信息发布期满后,如只产生一个符合条件的意向受让方,采取协议方式组织交易;产生两个及以上符合条件的意向受让方,由出让方选择招标、拍卖、网络竞价等竞价方式组织交易。

 合同签约和款项结算

第十九条  交易双方应签订交易合同。

第二十条  交易双方通过交易中心进行成交价款结算。

交易保证金、成交价款和土地增值收益调节金等交易款项实行无息结算。

出让方按合同价款4%的比例向村集体经济组织缴纳宅基地流转调节金。宅基地流转调节金在交易环节收取。

第二十一条  交易中心对进行交易的农户和农村集体经济组织免收服务费用,对其他交易主体按照交易中心收费标准收取费用。

第二十二条  交易中心出具《河北省农村产权流转交易鉴证书》,并将成交情况在网站进行公告。涉及权属变更的,交易双方凭《河北省农村产权流转交易鉴证书》及相关证明材料,到行政主管部门办理产权变更手续。

  行为规范

第二十三条  在流转交易过程中存在以下情形的,交易中心可以依据申请人的申请作出中止或不予中止的决定,也可以直接作出中止的决定:

(一)标的物存在权属不清、权属纠纷或者被有权机关查封、冻结等妨碍产权交易情形的;

(二)出让方未履行或未按规定履行相应的内部决策程序、审批程序等,擅自出让产权的;

(三)出让方的主体资格存在瑕疵或者提供的材料虚假、失实、不完整的;

(四)交易当事人在交易过程中,对交易中心要求作为的事项不作为或者违规作为的;

(五)受让方在交易过程中弄虚作假,恶意串通,对出让方、交易中心工作人员或其他相关人员施加影响,扰乱交易活动的正常秩序,影响交易双方进行公平交易等情况的;

(六)影响交易活动进程的其他事项。

第二十四条  在交易过程中存在以下情形的,交易中心可以依据申请人的申请作出终结或不予终结的决定,也可以直接作出终结的决定:

(一)标的物因不可抗力损毁、灭失的;

(二)交易当事人无故不推进交易进程,经交易中心催办仍不作为的;

(三)自首次信息发布之日起12个月内未征集到合格意向受让方的;

(四)行政主管部门、人民法院或者仲裁机构依法发出终结交易书面通知的;

(五)经确认交易活动无法继续实施的其他情形。

第二十五条  在交易中心进行的流转交易过程中发生纠纷的,当事人应依法解决,可以通过协商解决,也可以请求农村集体经济组织、乡镇政府(街道办事处)等调解解决。当事人不愿协商、调解、或协商、调解不成的,可以依据双方合同约定申请仲裁或依法向法院提起诉讼。

  附则

第二十六条  本规则由市宅基地制度改革试点工作领导小组办公室、农村产权交易中心负责解释。

    第二十七条  本规则自印发之日起施行。


附件1

定州市农村宅基地交易前置审批表

出让方

户主姓名

 

标的所在集体经济组织

 

身份证号

 

联系电话

 

合法住所

(非标的地址)

 

     

所有权人

 

户主与所有权人关系

 

所有权人

联系电话

 

受托人名称

 

联系电话

 

标的基本情况

标的名称

 

拟出让面积

             

拟出让期限

             

拟出让价格

目前状况

 

拟出让方式

转让  出租   其他            

是否存在他项权利人

是     

 

定州市             乡(镇、街道)                  村(社区)

权属证明

 

登记日期

 

 

东至

 

南至

 

西至

 

北至

 

家庭成员转出意愿情况

 

流转后的用途要求

 

出让方

  

以上填写内容真实、完整,不存在虚假记载或重大遗漏。

                                       签字(手印):

         

所在村委会意见

1.已经本集体经济组织或村民代表会同意。

2.已将相关信息在本集体经济组织内部公示。             

3.流转的宅基地产权明晰无争议,符合村庄规划。

4.已证实流转宅基地后出让方仍有合法稳定住所。           (盖章)

5.同意 转让、出租、其他             

                                                        

乡镇人民政府意  

             (盖章)

               

       

备注:本表一式三份,村委会、乡镇人民政府、农村产权交易机构各存一份。
附件2

 

农村宅基地使用权

合同

 

方:              

 

方:              

 

方:宅基地所在村委会  

 

定州市农村产权交易中心

 

合同使用须知

 

一、本合同文本是根据我国相关法律、法规、规章的规定制定的示范文本。合同条款均为示范性条款,供交易各方当事人选择采用。当事人可按照实际情况在本合同文本基础上修改、调整或补充。

二、为更好地维护合同各方当事人的权益,签订时应当慎重,力求具体、严密。对于不涉及本合同条款所述情形的事项,可用本合同不适用此条款表示,或直接删除有关条款。

三、方:指持有转让标的并能够依法的法人、自然人或者其他组织。受让方:指以有偿方式依法受让的法人、自然人或者其他组织。当事人为自然人的,应在当事人概况中填写姓名及身份证号码。

四、农村产权交易机构郑重声明:本合同范本仅供在本机构进行交易的双方根据其实际情况选择使用。本机构不因制作和/或提供本合同范本而承担任何保证义务,包括但不限于保证本合同范本条款内容完备、保证交易双方签约目的的真实、保证交易双方的签约主体资格适格、保证交易双方为签订本合同而做出的声明及承诺以及提供的文件资料真实准确等一切保证责任。

 

 

 

 

 

 

甲方(方):

身份证号:

住址:

联系电话:

乙方(受让方):

身份证号:

住址:

联系电话:

丙方监管方)

统一社会信用代码:

法定代表人:

住所地:

甲、乙双方本着平等、诚信、公平、互利的原则,经友好协商,就甲方作为户主代表本户所有成员将该户拥有的宅基地使用权及地上定着物、附着物的所有权给乙方一事,达成一致意见,并根据我国相关法律、法规、规章的规定,签订本合同。

第一条 宅基地概况

甲方让的宅基地位于                   号。

宅基地四至:东至      ;西至      ;南至      ;北至      

宅基地面积:大写)            平方米小写     平方米以实际测量为准

第二条 地上定着物概况

甲方转让的宅基地上建筑物包括:正房      间,面积共计    平方米;厢房      间,面积共计    平方米;车库  间,面积共计    平方米;厕所  间,面积共计    平方米。以现状为准

甲方转让的宅基地上构筑物包括:(影背、          以现状为准

第三条 地上附着物概况

甲方转让的宅基地上附着物包括:(花、草、树木等)。以现状为准

第四条 宅基地使用权转让后的用途

乙方受让宅基地使用权后的用途为:            

第五条 转让价款

宅基地按每分    元收取,共计     元(大写:           );

地上建筑物按每平方米    元收取,共计:     元(大写:           );

地上构筑物按每个    元收取,共计:     元(大写:           );

地上附着物按每个    元收取,共计:     元(大写:           )。

上述价款共计        元(大写:                )。

第六条 付款期限及方式

本合同生效后日内,乙方应将转让价款以转账方式通过定州市农村产权交易中心一次性支付给甲方。定州市农村产权交易中心在代扣宅基地流转调节金后将剩余价款支付给甲方

第七条 指定收款账户

定州市农村产权交易中心账户

开户行:                      

 名:                      

 号:                      

甲方账户

开户行:                      

 名:                      

 号:                      

第八条 宅基地交付时间

甲方应在转让款到账的次日,将宅基地交由乙方使用。

第九条 权属变更

转让合同生效后,甲、乙双方应在十日内办理完毕宅基地使用权变更手续。

第十条 三方权利义务

(一)甲方权利义务

1. 依约享有收取转让价款的权利;

2. 享有因乙方逾期付款,而追究乙方违约责任的权利;

3. 享有因乙方逾期付款   日,解除本合同的权利;

4. 本合同生效后,负有在   日内将与宅基地有关的手续原件交予乙方的义务;

5. 本合同生效后,负有向乙方交付宅基地的义务;

6. 负有对转让宅基地使用权已经取得村委会同意,及办理宅基地使用权变更手续的义务。

(二)乙方权利义务

1. 依约享有取得宅基地的权利;

2. 享有因国家依法对该宅基地征收获得赔偿的权利;

3. 享有因甲方逾期交付宅基地,而追究甲方违约责任的权利;

4. 享有因甲方逾期   日交付宅基地,而解除本合同的权利;

5. 依约负有支付转让价款的义务;

6. 负有办理宅基地使用权变更手续的义务。

(三)丙方权利义务

1. 享有监督甲、乙双方签订本合同的权利;

2. 负有收集、整理、提交与本次宅基地使用权流转交易有关的信息及材料的义务。

3. 负有协助甲、乙双方办理宅基地使用权变更手续的义务;

第十一条 甲方声明

(一)甲方保证对于本次宅基地使用权转让,已取得本户全体成员一致同意及授权。且,本户成员均未对宅基地使用权设定他物权,不存在权利瑕疵。若因此产生纠纷,给乙方造成损失,本户全体成员承担赔偿责任。

(二)本次宅基地使用权转让后,本户全体成员均有合法稳定的住所,均不再申请宅基地。

三)本次转让产生的宅基地流转调节金定州市农村产权交易中心代扣

第十二条 乙方声明

乙方取得宅基地使用权后,严格按照本协议约定用途使用。如有违反,可收回宅基地使用权。

第十三条 丙方声明

甲方转让宅基地使用权,已取得本村民委员会村民代表会议同意。并保证,就甲方转让宅基地使用权召开的内部民主决策会议程序合法合规。

第十四条 三方共同承诺

本次宅基地使用权转让是在丙方的监督下,由甲方申请,并经镇政府审核,在农村产权交易机构进行的。

第十五条 违约条款

(一)甲方逾期交付宅基地的,每逾期一日,向乙方支付转让价款万分之五的违约金,该金额最高不超转让价款的百分之三十;

(二)乙方逾期交付转让价款的,每逾期一日,向甲方支付转让价款万分之五的违约金,该金额最高不超转让价款的百分之三十。

第十六条 争议解决

在本协议履行过程中发生争议,由转让方与受让方协商解决。协商不成,有乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。对处理结果不服,可在接到处理结果通知之日起三十日内向定州市人民法院提起诉讼。

第十七条 其他

本合同自甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效;

本合同一式四份,三方各执一份,交定州市农村产权交易中心备案一份。


(以下无正文)

 

甲方(签字捺印):

   

 

 

乙方(签字捺印):

   

 

 

丙方(盖章):

法定代表人:

   

 

 

 

鉴证机关:定州市农村产权交易中心

   

 


附件3

 

农村宅基地使用权

租赁合同

 

 

出让方(出租方           

 

受让方(承租方           

 

方:  宅基地所在村委会      

 

定州市农村产权交易中心印制

 

合同使用须知

 

一、本合同文本是根据我国相关法律、法规、规章的规定制定的示范文本。合同条款均为示范性条款,供交易各方当事人选择采用。当事人可按照实际情况在本合同文本基础上修改、调整或补充。

二、为更好地维护合同各方当事人的权益,签订时应当慎重,力求具体、严密。对于不涉及本合同条款所述情形的事项,可用本合同不适用此条款表示,或直接删除有关条款。

三、出让方:指持有出让标的并能够依法出让的法人、自然人或者其他组织。受让方:指以有偿方式依法受让的法人、自然人或者其他组织。当事人为自然人的,应在当事人概况中填写姓名及身份证号码。

四、农村产权交易机构郑重声明:本合同范本仅供在本机构进行交易的双方根据其实际情况选择使用。本机构不因制作和/或提供本合同范本而承担任何保证义务,包括但不限于保证本合同范本条款内容完备、保证交易双方签约目的的真实、保证交易双方的签约主体资格适格、保证交易双方为签订本合同而做出的声明及承诺以及提供的文件资料真实准确等一切保证责任。

 

 

 

 

 

甲方(出租方):

身份证号:

住址:

联系电话:

乙方(承租方):

身份证号:

住址:

联系电话:

丙方(监管方):

统一社会信用代码:

法定代表人:

住所地:

甲、乙双方本着平等、诚信、公平、互利的原则,经友好协商,就甲方作为户主代表本户所有成员将该户拥有的宅基地使用权及地上定着物、附着物的使用权出租给乙方一事,达成一致意见,并根据我国相关法律、法规、规章的规定,签订本合同。

第一条 宅基地概况

甲方出租的宅基地位于                   号。

宅基地四至:东至      ;西至      ;南至      ;北至      

第二条 地上定着物概况

宅基地上建筑物包括:正房      间,面积共计    平方米;厢房      间,面积共计    平方米;车库  间,面积共计    平方米;厕所  间,面积共计    平方米。以现状为准

宅基地上构筑物包括:(影背、          以现状为准

第三条 地上附着物概况

宅基地上附着物包括:(花、草、树木等)以现状为准

第四条 宅基地使用权出租后的用途

乙方承租宅基地使用权后的用途为:            

第五条 租赁期及费用

该宅基地使用权租赁期限为    年。自       日起,至       日止。

租赁费每年      元(大写:                )。

租赁费总计      (大写:                )。

第六条 付款方式

经双方协商,乙方承租的宅基地使用权采取先付款后使用的方式。付款方式采取以下第  种:

一)本合同生效后  日内,乙方以转账方式将全部租金一次性通过定州市农村产权交易中心支付给甲方

(二)本合同生效后  日内,乙方以转账方式将第一年租金通过定州市农村产权交易中心支付给甲方。此后,每年租金应在当年      日前直接支付给甲方

定州市农村产权交易中心在代扣宅基地流转调节金后将剩余价款支付给甲方

第七条 指定收款账户

定州市农村产权交易中心账户

开户行:                      

 名:                      

 号:                      

甲方账户

开户行:                      

 名:                      

 号:                      

第八条 宅基地交付时间

甲方应在全部租赁费或首笔租赁费到账的次日,将宅基地交由乙方使用。

第九条 三方权利义务

(一)甲方权利义务

1. 依约享有收取租赁费的权利;

2. 享有因乙方逾期付款,而追究乙方违约责任的权利;

3. 享有因乙方逾期付款   日,解除本合同的权利;

4. 本合同生效后,负有向乙方交付宅基地的义务;

5. 负有对出租宅基地使用权已经取得村委会同意的义务。

6. 租赁物若需改扩建,经甲方书面同意后,改扩建房产所需手续应在改扩建协议约定时间内办结。

(二)乙方权利义务

1. 依约享有取得宅基地使用权的权利;

2. 享有因甲方逾期交付宅基地,而追究甲方违约责任的权利;

3. 享有因甲方逾期   日交付宅基地,而解除本合同的权利;

4. 依约负有支付租赁费用的义务;

5. 在房屋租赁期间,乙方如需改建、扩建或改变房屋用途和结构的,甲方书面同意后,乙方应在自改扩建协议签订之日起两年内对此建筑物或构筑物进行改扩建,为此乙方需向甲方缴纳履约保证金,建设费用由乙方承担;

6. 乙方对承租的宅基地使用权,不享有转租的权利

7. 乙方在租赁期满后负有按时返还宅基地的义务。因逾期返还,需承担支付违约金的责任。

(三)丙方权利义务

1. 享有监督甲、乙双方签订本合同的权利;

2. 负有收集、整理、提交与本次宅基地使用权流转交易有关的信息及材料的义务。

第十条 甲方声明

(一)甲方保证对于本次宅基地使用权出租,已取得本户全体成员一致同意及授权。

(二)本次宅基地使用权出租后,本户全体成员均有合法稳定的住所,均不再申请宅基地。

三)本次租赁产生的宅基地流转调节金定州市农村产权交易中心代扣

第十一条 乙方声明

乙方取得宅基地使用权后,严格按照本协议约定用途使用。如有违反,方可收回宅基地使用权。

第十二条 丙方声明

甲方出租宅基地使用权,已取得本村民委员会村民代表大会议同意。并保证,就甲方出租宅基地使用权召开的内部民主决策会议程序合法合规。

第十三条 三方共同承诺

本次宅基地使用权租赁是在丙方的监督下,由甲方申请,并经镇政府审核,在农村产权交易机构进行的。

第十四条 违约条款

(一)甲方逾期交付宅基地的,每逾期一日,向乙方支付首笔租金万分之五的违约金,该金额最高不超首笔租金的百分之三十;

(二)乙方逾期交付出租价款的,每逾期一日,向甲方支付应付租金万分之五的违约金,该金额最高不超应付租金的百分之三十

三)租赁期满后不再续租的,乙方逾期返还宅基地的,每逾期一日,向甲方支付租金总额万分之五的违约金,该金额最高不超应付租金的百分之三十。

第十五条 争议解决

在本协议履行过程中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成,有乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。对处理结果不服,可在接到处理结果通知之日起三十日内向定州市人民法院提起诉讼。

第十六条 其他

本合同期内,若宅基地被政府征地、拆迁、市政统一规划,则新建房屋的补偿归乙方所有,甲方应将剩余期限所对应的租金退还给乙方,土地补偿及原建筑物、构筑物补偿归甲方所有;

本合同自甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效;

本合同一式四份,三方各执一份,交定州市农村产权交易中心备案一份。


(以下无正文)

 

甲方(签字捺印):

   

 

乙方(签字捺印):

   

 

丙方(盖章):

法定代表人:

   

 

 

鉴证机关:定州市农村产权交易中心

   

 

 

 

 

 

 

 

定州市农村闲置宅基地和闲置住宅

盘活利用指导意见试行

 

为进一步引导闲置宅基地和闲置住宅盘活利用规范发展,根据《中华人民共和国土地管理法》《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》《河北省农村闲置宅基地盘活利用指导意见》等法律政策,结合我市实际,提出如下意见。  

一、任务目标  

20226月底前,建立市、乡、村三级闲置宅基地和闲置住宅基本情况台账全市农村村庄完成残垣断壁、废弃濒临倒塌房屋、私搭乱建拆除清理行动,实现村内无残垣断壁、无废弃濒临倒塌房屋、无违章建筑。农村宅基地制度改革试点取得阶段性成效,深入探索完善流转、抵押、退出、使用、收益等放活宅基地使用权的方法路径,形成推动农村宅基地利用更加有效的制度创新成果。

二、基本原则

——坚持底线思维。严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线,遵循国家和省宅基地管理、国土空间规划、用途管制、市场监管和传统村落保护等法律法规政策。

——坚持农民主体。在综合考虑农村生产生活以及农民的适应能力和接受能力的基础上,充分尊重农民意愿,调动农民参与的积极性和主动性,切实保护农民合法权益,千方百计增加农民收入。

——坚持有序推进。注重规划先行、因地制宜、分类施策,与村庄规划相衔接,与乡村产业发展规划相匹配,与生态、环保、安全、绿色发展要求相匹配,循序渐进,稳妥开展。

——坚持改革创新。发挥基层首创精神,示范引导、点面结合,支持大胆创新、积极探索,不搞一刀切,不得强迫命令

三、健全闲置宅基地盘活利用管理机制

(一)因地制宜选择利用方式。在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地进行统一盘活利用。支持农村集体经济组织通过收储或流转,经农村产权流转交易平台公开流转交易,与社会资本共同开发闲置宅基地资源,按合同约定分享收益。引导农户及返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。村集体经济组织可以在对外推介、委托交易、环境卫生保洁等环节开展社会化服务,向相关经营户收取一定服务费、劳务费、环境卫生保洁费等,收费标准和方式双方协商并经村民代表会议通过。依法保护各类主题的合法权益,推动形成多方参与、合作共赢的良好局面。牵头部门:市农业农村局、市供销社,责任部门:各乡镇(街道)

鼓励闲置宅基地流转。在确保户有所居、符合规划和用途管制、征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与其依法取得的闲置宅基地使用权,也可以互换依法取得的宅基地和住宅。宅地基使用权转让、赠与或互换的,附着于该宅基地的住宅及其附属设施需一并转让、赠与或互换。闲置宅基地及其上住宅出租的,要严格遵守民法典中关于合同的规定,合同的期限不得超过二十年,合同到期后双方可以另行约定。市、乡镇(街道)、村要建立闲置宅基地及住宅使用权流转台账制度,实现常态化管理。宅基地流转行为在市农村产权交易中心进行交易鉴证,需要变更登记手续的到不动产登记部门办理。牵头部门:市农业农村局、市自然资源和规划局、市供销社,责任部门:各乡镇(街道)

(三)引导闲置宅基地退出。完善制定宅基地退出管理办法。对于违法违规占用的且恶意强占多占的要无偿拆除退出,对因继承、赠与等合法方式占有两处以上宅基地和进城镇定居或在城镇具有稳定住所而自愿退出宅基地的,采取有偿方式引导自愿退出。要制定相应的补偿政策,通过暂时退出(退出使用权保留资格权)、永久退出(同时退出使用权和资格权)等多种方式鼓励农户自愿有偿退出宅基地。推进集体建设用地基准地价制订工作,完善宅基地和农房价格评估的方法和程序,由农村集体经济组织与农户协商确定宅基地和农房的价格,原则上基础条件相似的区域内补偿政策和标准要保持相对统一,确保程序合法、补偿合理,切实保障农民合法经济利益。要多渠道筹集宅基地退出补偿资金,探索创新财政、金融等政策,探索设立宅基地有偿退出基金,农村集体经济组织可通过发展集体经济、盘活集体资产、开展有偿服务、接受社会捐助等多种渠道筹集资金,为宅基地退出做出相应的保障。通过有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式,引导宅基地有序规范退出。牵头部门:市农业农村局、市自然资源和规划局,责任部门:市财政局、市金融办、各乡镇(街道)

(四)严格用途和安全管制。坚持以国土空间规划和旅游等专项规划为依据,对闲置宅基地及住宅进行改造和使用,未经农户书面同意和有关部门批准,投资人不得擅自对住宅进行改造和改变用途。装修改造要在原有房屋基础上进行,不得超出原住房面积进行改建和扩建,装修改造后的住宅外形、颜色、风格等应符合村庄规划整体风貌和产业特点。对涉及历史文化名村、历史建筑的,应尽可能的保留体现乡村地方特色和承载历史、文化等元素符号,防止大拆大建破坏农村整体格局和风貌。已经列入拟拆迁腾退的村庄、已经享受过政策性搬迁的旧村址以及己纳入城镇开发边界内的村庄不得开展盘活利用闲置房屋的工作。在房屋装修改造和经营过程中,要高度重视安全生产,特别是消防安全工作,加强从业人员的安全培训工作,防止各类安全事故发生,确保广大人民群众生命财产安全。〔责任部门:市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市应急管理局、市消防救援大队、各乡镇(街道)〕

四、多路径盘活利用闲置宅基地

(一)优先保障新增宅基地需求。严格落实土地用途管制,村内现有闲置宅基地、依法收回的宅基地以及农民自愿有偿退出的宅基地,优先保障本集体经济组织新增宅基地需求确需占用农用地的,依法依规办理农用地转用手续〔牵头部门:市自然资源和规划局、市农业农村局,责任部门:各乡镇(街道)〕

(二)发展乡村产业。农村集体经济组织及其成员可依托当地资源、产业优势,充分利用村内闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态,发展农产品冷链、初加工、仓储等农村一二三产业融合发展项目。〔牵头部门:市农业农村局、市文化广电和旅游局、市商务局〕

(三)稳步推进增减挂钩项目实施。在充分尊重村民意愿基础上,通过对农村闲置宅基地进行土地整治,能够复垦为耕地,且集中连片与周边大田相连的,可以开展城乡建设用地增减挂钩工作。腾退的建设用地指标,优先保障村民安置用地和农村基础、公益设施建设用地。〔牵头部门:市自然资源和规划局,责任部门:各乡镇(街道)〕

(四)整治利用闲置废弃宅基地。结合空心村治理、人居环境整治等工作,按照规划清理拆除违规建筑、残垣断壁、废弃圈棚舍和闲置废弃或具有安全隐患的空心房、破旧房等,因地制宜建设小游园、小菜园、小果园等。盘活利用闲置农房提供公共活动空间,降低公共建筑建设成本,为增加村民公共活动场所提供渠道。鼓励村庄公共场所综合利用,室外公共场所可兼做集市集会、文体活动、农作物晾晒与停车等用途;室内公共活动场所,除必须独立设置之外的,可兼顾托幼、托老、集会、村史展示、文化娱乐等功能。农村闲置宅基地复垦后形成的耕地、林地,由村集体经济组织优先承包给原宅基地使用权人耕种,原宅基地使用权人不耕种的,承包给本集体经济组织内其他农户耕种,或由集体统一管理经营。〔牵头部门:市农业农村局,责任部门:市自然资源和规划局、各乡镇(街道)〕

(五)改造利用危旧住房。对于长时间在外工作没有返回居住需求的、依法继承没有居住需求的危旧住房,按照当地有偿退出标准引导其退出宅基地使用权。对于有返回需求的、暂时不用的旧住房,鼓励农村集体经济组织通过留权不留地方式保留农户宅基地资格权,引导农户将闲置宅基地及房屋以出租、入股等方式流转给村集体,村集体或第三方通过拆除、改造等对危旧房屋进行整治用于发展农村产业、复垦、复绿或建设农村基础设施和公共服务设施等;允许返乡居住时原址翻建、改建住宅或在异址分配宅基地建房。对于返回居住需求迫切的,由乡村督促其修缮加固危旧住房,对符合条件的农村低收入群体危房改造给予补助。〔牵头部门:市住房和城乡建设局,责任部门:市农业农村局、各乡镇(街道)〕  

五、保障措施

(一)加强组织领导。市委、市政府建立闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作机制。市农业农村局负责闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的指导、协调、调度等工作;市自然资源和规划局负责房地一体不动产登记颁证、国土空间规划、用途管制等工作;市住建局负责农村住房建设的设计、施工、质量安全等监督管理服务等工作。发改、民政、财政、生态环境、交通等部门密切配合,各司其职,形成工作合力,积极稳妥做好闲置宅基地盘活利用工作。

(二)搞好试点示范。深入推进农村宅基地制度改革试点工作,探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅发展乡村产业的途径、不同盘活利用方式的管理政策、允许利用闲置宅基地和闲置住宅发展的产业类型,推动出台消防、特种行业经营等领域便利市场准入、加强事中事后监管的措施,研究财政、金融等支持政策,配套制定宅基地使用权流转、抵押、退出和有偿使用等相关制度和政策。〔牵头部门:市自然资源和规划局、市农业农村局,责任部门:各乡镇(街道)〕

(三)用好土地政策。对退出、收回的闲置宅基地,依法依规利用城乡建设用地增减挂钩政策进行盘活利用的,腾退的建设用地指标按规定可以挂钩到城镇使用。允许农村集体经济组织在妥善处理产权和补偿关系后,在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地依法登记后,按照国土空间规划确定的经营性用途稳妥有序引导农村集体经营性建设用地入市。〔牵头部门:市自然资源和规划局,责任部门:各乡镇(街道)〕

(四)做好基础工作。认真开展摸底调查,查清闲置宅基地和闲置住宅现状及一户多宅、宅基地面积超标、非本集体经济组织成员占有和使用宅基地等情况,建立市、乡、村三级闲置宅基地和闲置住宅基本情况台账。科学编制村庄规划,合理安排宅基地规模布局,将废弃或闲置的宅基地、分布零散和计划搬迁撤并的农村居民点,低效利用的建设用地和公共服务设施用地等综合改造,改善农村生产条件和人居环境。扎实做好房地一体宅基地使用权确权登记,及时办理宅基地使用权转让、赠与或互换后的转移登记。广泛宣传发动,推介农村闲置宅基地和闲置住宅资源、典型案例,营造良好的社会舆论氛围。〔牵头部门:市自然资源和规划局、市农业农村局,责任部门:各乡镇(街道)〕

 


 

定州市继承农房和宅基地使用权

管理办法(试行)

 

第一条 加强和规范继承农房、宅基地使用权管理,依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《自然资源部 农业农村部关于农村乱占耕地建房八不准的通知》等法律法规,结合定州实际,制定本管理办法。

第二条 农村宅基地使用权不能被单独继承。被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权。

第三条 继承宅基地使用权必须同时满足以下基本条件:

(一)被继承宅基地地上有房;

(二)继承人具有法定继承人身份。

第四条 法定继承人范围是指根据《民法典》规定所列的继承人范围,即遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母;第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承;特殊情况下的法定继承人范围依据《民法典》规定的相关条款执行。

第五条 继承人享有依照法定顺序、平等继承被继承人房屋的权利,提倡具有农村集体经济组织成员身份且无宅基地的继承人,优先继承被继承人房屋。

第六条 具有农村集体经济组织成员身份,且与被继承人属于同一资格权户,有权继续享有该宅基地的使用权,此时宅基地使用权不发生继承;对于地上房屋的继承,继承人只能就地上房屋的折算价值主张继承。

第七条 符合下列情形之一的,房屋所有权和宅基地使用权不能被继承。

(一)违反《自然资源部 农业农村部关于农村乱占耕地建房八不准的通知》规定的乱占耕地建房;

(二)违反生态保护红线建房;

(三)非农村集体经济组织成员非法购买的宅基地、房屋,或在非法购买的宅基地上的自建房;

(四)在农村、城市郊区农民集体所有的土地上建设的,向本集体经济组织以外的成员销售的商品住宅(小产权房);

(五)农村简易房、农具房、圈舍等临时性建筑物;

(六)法律法规、政策文件规定的其他情形。

第八条 农村宅基地上的房屋限于法定继承人范围内的遗赠,法定继承人以外的组织、个人不得通过遗赠的方式,取得农村房屋的所有权和宅基地使用权。

第九条 无人继承又无人受遗赠的宅基地上的房屋,及其所占用的宅基地,收归本村集体经济组织集体。

第十条 非农村集体经济组织成员继承取得的住房不能大拆大建、翻建、买卖,住房因自然灾害或其他原因灭失,所占用的宅基地收归本村集体经济组织集体;遇有村庄改造、征地拆迁等情形,非农村集体经济组织成员获取补偿的权益限于房屋所有权而不包括宅基地使用权。

第十一条 继承取得房屋所有权和宅基地使用权可办理不动产登记,在《不动产权证书》附记栏应注记该权利人为本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人;已经登记的宅基地使用权及房屋所有权,因依法继承导致权属发生变化的,登记机构办理转移登记。继承人继承小产权房后,不能办理过户登记。

第十二条 因合法继承原因形成的一户多宅,以及非本集体经济组织成员通过继承农房或其他合法方式占用的宅基地,应当向村集体经济组织缴纳有偿使用费,签订《宅基地(住房用地)有偿使用协议书》。对因继承等合法方式占用两处以上宅基地的,以及非本集体经济组织成员占用的宅基地,采取有偿方式引导退出。

第十三条 本办法由市宅基地制度改革工作领导小组办公室负责解释。

第十四条 本办法自印发之日起施行。


定州市农民住房财产权抵押贷款

风险补偿金管理暂行办法

 

第一章

第一条 为进一步深化农村宅基地制度改革,推进和农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款工作,建立和完善我农民住房财产权抵押贷款过程中发生的风险补偿机制,根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔201545号)、中国人民银行等六部委出台的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(银发〔201678号)定州市农民住房财产权抵押贷款暂行办法》等文件精神制定本办法。

第二条 本办法所称的农民住房财产权抵押贷款是指按照有关规定,域银行金融机构对符合条件的法人、自然人发放的经相关部门鉴证,依法取得的土地经营权及其附带的种养物和农村房屋所有权作为抵押物的一种贷款。

第三条 本办法所称的农民住房财产权抵押贷款风险补偿金(以下简称风险补偿金),是指财政预算安排,专项用于补偿办理农民住房财产权抵押贷款的金融机构(含担保公司)产生贷款本息损失进行一定比例补偿的专项资金。

第二章 资金的使用与管理

第四条 财政局设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿金2000万元,专款专用,专账核算。

第五条 风险补偿金专项用于农村农民住房财产权抵押贷款的债务人无法履行还款义务,经依法清偿后仍给贷款金融机构造成本息损失,按相关认定程序确认,对发放贷款和担保机构,进行一定比例的补偿。

第六条 出现下列情况之一的,经审批后,可启用农民住房财产权抵押风险补偿金:

(一)贷款主体(法人)依法宣告破产、撤销、解散,并终止法人资格,合同无法履行的;

(二)贷款主体(自然人或法人)死亡,或者宣告失踪,或者丧失劳动能力,无其他经营承担者,经营不能继续的;

(三)贷款主体(法人)虽未宣告破产、关闭、撤销、解散,但已完全停止经营或下落不明的;

(四)贷款主体犯罪被追究刑事责任,无其他经营承担者,经营不能进行的;

(五)其他事宜造成农民住房财产权抵押贷款合同无法履行的;

第七条 符合住房财产权的抵押贷款,对金融机构贷款本息净损失,经审核审批后进行风险补偿,补偿标准为损失贷款本息的60%

第三章 申报程序

 风险补偿金按以下程序申报、审核、审批和追偿:

(一)申报。贷款逾期经确认净损失后,贷款金融机构向农业农村局申报。市农业农村局对申报材料进行初审,详细审查有关单据、凭证、数据和相关资料,对符合条件签署意见报金融办审核。

(二)审核。金融办收到材料后,对申请情况进行审核,提出审核意见报政府审批。

(三)审批拨付。申报材料经政府审批后,财政局根据审批意见向贷款损失金融机构拨付风险补偿金。

(四)追偿。风险补偿金拨付金融机构后,主管部门督促相关金融机构继续对债务进行追偿,必要时将贷款补偿案件移交法院依法予以追偿。追偿所得资金扣除相关费用后按原补偿比例返还风险补偿金账户。

 贷款金融机构申报风险补偿需提交以下资料:

(一)书面申请;

(二)贷款人身份证明、贷款合同、贷款收据、农民住房财产权抵押登记表和抵押物权证等相关材料复印件;

(三)逾期贷款催收相关证明;

(四)其他相关材料。

相关材料贷款金融机构加盖公章,并对材料的真实性负责。

第十条 有下列情形之一的暂不受理申报或中止申报:

(一)贷款人不履行债务期限未达6个月以上;

(二)贷款银行对逾期贷款未进行催收;

(三)在贷款项目中发生了人为的不利于资金回收行为;

(四)申报资料不齐全。

第四章 风险控制

第十 加强农民住房财产权抵押贷款的风险防控。金融办对金融机构开展农民住房财产权抵押贷款风险防控情况纳入目标考核,落实防控措施,明确责任。

第十 财政局根据工作需要,聘请第三方机构对全市农民住房财产权抵押贷款开展情况、贷款损失补偿情况,以及风险补偿金的使用与管理情况进行全面分析评估,并将相关情况向政府报告。

第十 风险补偿金必须专款专用,对弄虚作假骗取风险补偿金的,按照《财政违法行为处罚处分条例》等文件规定处理,除全额收缴风险补偿金外,将严肃追究相关责任单位和责任人的责任,涉嫌犯罪的移送司法机关处理。

第五章

第十 对于以农民住房财产权为他人贷款提供担保的,可参照本办法执行。

第十五条 本办法由财政局、金融办负责解释。

第十 本办法自印发之日起施行


定州市农村村民宅内分户建房

管理暂行办法

 

第一条 为加强农村村民宅内分户建房管理,引导村民合理、节约集约利用土地资源,根据《中华人民共和国土地管理法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《河北省农业农村厅 河北省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的指导意见》等法律法规、政策文件,结合定州实际,制定本办法。

第二条 农村村民宅内分户建房是指符合资格权户分户条件、原有宅基地能够解决分户建房需求,利用原有宅基地翻建、改建、扩建住房的行为。资格权户分户条件依照《定州市农村宅基地资格权管理指导意见》执行。

第三条 单宗宅基地面积较大的,须进行宅内分户建房,可以只建住房,或只建配房,或两项都建。

第四条 农村村民宅内分户建房应坚持一户一宅、限定面积的原则。各乡镇人民政府(街道办事处)负责本辖区内宅内分户建房审批和管理,对建房质量安全负属地管理责任。

第五条 农村村民宅内分户建房标准:

(一)原有宅基地面积达到或超过400平方米,须进行宅内分户建房;低于400平方米的,根据因地制宜、实事求是、村民自治原则,按照“421”工作法民主程序,研究决定是否宅内分户建房;

(二)分户后每户宅基地面积不超过200平方米,超标准部分宅基地按照有偿使用、退出等相关政策予以处置;

(三)对宅基地面积低于200平方米标准的新分户,不进行面积补差,但保留其对剩余面积的资格权;

(四)分户后每户的房基占地面积(含住房、配房),不超过分户后每户的宅基地实际使用面积;

(五)其他未规定情形,按照“421”工作法民主程序研究决定。

第六条 农村村民宅内分户建房应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划,符合建房建筑位置、面积、层数、层高等乡村标准和规范要求住房风貌与整体村容村貌和自然环境相协调满足改厕、改、建筑质量消防安全要求,不得影响相邻人的合法权益。

第七条 农村村民宅内分户建房除执行本办法规定外,其申请条件、审批程序、建房监管等事项依照《定州市宅基地分配和村民建房审批管理办法》执行。符合危房改造条件的农户对其住房进行翻建、改造的,可按照规定程序、时间等向市住建部门申请办理补助。

第八条 本办法由市宅基地制度改革工作领导小组办公室负责解释。

第九条 本办法自印发之日起施行。


定州市农村宅基地资格权保障奖补

暂行办法

 

第一条 为有效集约利用土地和保护耕地,进一步完善宅基地分配制度,有力保障农村集体经济组织成员依法享有的宅基地权益,多渠道、多形式落实宅基地资格权的可行路径,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《深化农村宅基地制度改革试点方案》《河北省农村宅基地管理办法》等有关法律法规政策,结合我市实际,特制定本办法。

第二条 本办法所称农村宅基地资格权是指农村集体经济组织成员在本集体经济组织享有宅基地使用权的权利。宅基地资格权按照一户一宅、限定面积原则,以为单位认定登记、统一行使(以下简称资格权户)。宅基地资格权不可转让,不得以任何形式非法剥夺和限制宅基地农户资格权。农村集体经济要通过盘活村内闲置宅基地等多种方式发放宅基地,依法保障资格权户的资格权实现。

第三条 本市资格权户在自愿的基础上,可以选择向本村集体经济组织申请分配宅基地统规自建、统规联建住宅,在城镇开发边界内统规统建住宅小区(农民公寓),可以选择通过在本市市域范围内购买流转宅基地,也可以选择到城镇、市区购买商品房、申请保障性住房等多种途径,保障资格权户户有所居。

第四条 本市无宅基地的资格权户自愿放弃资格权,进城购买商品房落户的,由本人提出书面申请,经村民代表大会或村两委会研究同意,报所在乡镇(街道)审批后,以户为单位发放一张节地房票。相关乡镇(街道)负责统一报市农业农村、资源规划部门备案。

第五条 放弃资格权的无宅基地资格权户凭节地房票到市区购买商品房的,可以在议定房价的基础上,享受1套房的优惠(宅基地基准地价*200平方米);不到市区购买商品房的,可凭票到所在乡镇(街道)领取相应现金,但要写出放弃资格权的书面承诺书。

第六条 本市有宅基的资格权户自愿放弃资格权,进城购买商品房落户的,由本人提出书面申请,经村民代表大会或村两委会研究同意,报所在乡镇(街道)审批后,以户为单位发放一张退地房票退地房票要对该资格权户宅基地上农房进行评估作价以及宅基地基准地价折算宅基地面积的价格进行明确标注。相关乡镇(街道)负责统一报市农业农村、资源规划部门备案。

第七条 放弃资格权的有宅基地资格权户凭退地房票到市区购买商品房的,可以在议定房价的基础上,享受其上标注的价格优惠;不到市区购买商品房的,可凭票到所在乡镇(街道)领取相应现金,但要写出放弃资格权和退回宅基地的书面承诺书。

第八条 本市范围内放弃宅基地资格权的资格权户,进城购买商品房的,市公安部门要积极办理户籍转移登记。市教育部门要保证其与该区域内居民享有同等受教育权。

第九条 本市范围内放弃宅基地资格权的资格权户,凭节地(退地)房票可以进城申请保障性住房的,市住建部门要按照应保尽保的原则,将放弃宅基地资格权的资格权户单列并纳入保障对象,保障房租金予以20%的优惠。待资格权人购买商品房时,依旧享有相应购房补贴优惠,但市财政部门要及时向市住建部门推送相关情况,保障房要同时收回。

第十条 放弃宅基地资格权的资格权户,其享受的社保政策参照被征地农民养老保险政策执行(宅基地基准地价折算宅基地面积给予养老保险补贴,无宅基地的资格权户按200平方米计算)。

第十一条 市资源规划部门在与开发企业签订土地出让合同时,同时签订补充协议,明确放弃资格权户享受购房优惠的相关条款。市资源规划部门会同市财政部门,主动汇集节地(退地)房票,每年11月底前必须返还开发企业同等金额的优惠款项。

第十二条 市农业农村部门负责会同市财政部门梳理汇集放弃资格权户且领取现金补贴的相关资料,及时拨付补贴资金。

第十三条 根据《河北省农村宅基地制度改革试点若干政策指导意见》要求,市财政设立市宅基地有偿退出专项基金,资金可以从土地出让、宅基地复垦指标交易中筹集,试点期间各项资格权保障奖补政策费用可先期从中列支。各乡镇街道及各农村集体经济组织可通过发展集体经济、盘活集体资产、集体建设用地入市、宅基地复垦指标补贴、开展有偿服务及宅基地有偿使用、流转等多渠道、多形式增加集体收益。待试点结束后,市财政要与各乡镇(街道)及各农村集体经济组织进行清理结算。

第十四条 本办法自印发之日起施行,适用期2年,由定州市宅基地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。

政策解读:
《定州市农村宅基地管理暂行办法》等12项制度文件解读
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