定州市人民政府
 
定州市人民政府办公室关于印发《定州市物业管理暂行办法》的通知
发布时间:2019-10-16    来源:     
【字体: 】    打印

 

 

 

 

定政办〔201946

 

定州市人民政府办公室

关于印发《定州市物业管理暂行办法》的通知

 

各城区办事处,市政府有关部门:

定州市物业管理暂行办法》已经市政府研究通过,现印发你单位,请认真抓好贯彻落实。

 

 

20191016

(此件公开发布)

 

 

 

 

定州市物业管理暂行办法

 

第一章

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《侵权责任法》、《住宅专项维修资金管理办法》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理,适用本办法。

第三条 本办法所称物业,是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条 物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则,实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第五条 市政府应当将物业管理服务纳入现代服务业发展规划和目标考核体系,建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理机制。纳入政府管理考核体系的,奖补资金纳入财政预算。

第六条 构建物业服务企业的诚信机制,完善诚信服务体系,树立诚信经营理念,建立健全物业服务企业信用档案,促进物业服务行业健康发展。

 

第二章 管理职责

 

第七条 市住房和城乡建设局是我市房地产行政主管部门,负责我市区域内物业管理活动的监督管理工作。其主要职责是:

贯彻落实物业管理的法律、法规、规章和有关政策;

(二)对物业管理活动的监督管理;

(三)指导街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会参与物业管理工作;

(四)负责对业主大会、业主委员会的指导、监督和备案工作;

(五)负责住宅专项维修资金的代管,监督、指导资金使用;

(六)指导物业协会开展物业管理从业人员培训;

(七)建立物业服务企业信用档案,监督检查物业管理经营活动;

(八)负责住宅物业项目招标投标备案和采用协议方式选聘物业服务企业的备案工作;

(九)负责物业服务项目备案工作,监督项目承接查验及物业服务用房的配置、使用;

(十)召集有关物业管理的联席会议,研究、讨论物业管理中的有关政策。

第八条 市政府的下列有关部门根据各自职责做好物业管理的相关工作:

(一)公安机关负责小区内发生刑事、治安案件、违法行为的处理工作,并依法查处损坏、挪用、擅自拆除、停用消防设施、器材或者占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道、安全出口等违反消防、道路交通管理等法律、法规的行为;

(二)民政部门负责协调居(村)民委员会对业主委员会的指导、监督;

(三)人力资源和社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导,对物业服务企业招用人员签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督;

(四)房地产行政主管部门按规定标准确定物业管理区域内公建配套设施建设指标;负责督促建设单位做好保修期内房屋及设施设备的相关保修工作;

(五)公共事业主管部门负责对业主投诉或者举报供水、供气、供热等单位未依法履行维修养护责任的问题进行调查处理;

(六)人防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督;

(七)物价部门负责物业服务收费行为的监管,规范物业服务企业的收费行为,依法查处物业管理中的乱收费和乱加价行为;

(八)市场监督管理部门负责依法查处未取得营业执照将住宅改为经营性用房的违法行为;

(九)质量监督部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全检查,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为;

(十)行政执法部门负责物业管理区域内未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物和在非承重外墙上开门(窗)、破坏房屋外立面以及侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为;

(十一)供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当按照委托合同约定,并根据各自职责依法承担物业相关区域内专业经营设施设备和相关管线的维修养护责任。

第九条 城区办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内的物业管理工作,其职责是:

(一)组织、指导业主大会的筹备、成立和业主委员会的选举、备案工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

(二)组织召集本辖区内物业管理联席会议,协调相关部门解决物业管理工作中出现的重要问题;

(三)设立并公开投诉电话、投诉点,接受业主的投诉和举报,为业主提供服务;

(四)负责调解物业管理活动中的矛盾纠纷,组织开展本辖区物业服务满意度调查工作;

(五)建立物业管理应急预案,落实物业应急管理长效机制。

第十条 居(村)民委员会的职责是:

(一)协助城区办事处(乡镇人民政府)建立健全物业管理工作机制,参与指导和监督业主委员会的工作;

(二)配合城区办事处(乡镇人民政府)依法调解物业管理纠纷;

(三)协助城区办事处(乡镇人民政府)落实未实施物业管理住宅小区的管理服务工作;

(四)引导业主自觉遵守管理规约;督促物业服务企业维护公共利益,做好公共环境卫生、公共秩序的维护工作。

第十一条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,推行行业服务标准和标准化服务,督促物业服务行业及从业人员依法诚信经营,促进物业行业健康发展。

 

第三章 业主、业主大会和业主委员会

 

第十二条 房屋的所有权人为业主。

依法登记取得或者根据《物权法》规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的购房人,可以认定为业主。

第十三条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)依照物业服务合同约定接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金的使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十四条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉履行法定和约定的义务,遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用和公共秩序、环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)遵守有关房屋装饰装修的法律、法规、规章和政策规定;

(五)按照国家有关规定缴纳住宅专项维修资金;

(六)按时交纳物业服务费用;

(七)法律、法规、规章规定的其他义务。

第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主人数较少且经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十六条 下列事项由业主大会决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)制定物业服务内容、服务标准以及物业服务收费方案;

(五)经相关行政部门批准,改变共有部分的用途;

(六)选聘和解聘物业服务企业;

(七)利用共有部分进行经营以及对所得收益进行管理和分配使用;

(八)筹集和使用住宅专项维修资金;

(九)改建、重建建筑物及其附属设施;

(十)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十七条 物业管理区域内,已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当按照物业所在地的市房地产行政主管部门或者城区办事处(乡镇人民政府)的要求,报送有关筹备首次业主大会会议所需资料。

市房地产行政主管部门或者城区办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,组织成立首次业主大会会议筹备组。

第十八条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、城区办事处(乡镇人民政府)代表和居(村)民委员会代表组成。

筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一,筹备组组长由城区办事处(乡镇人民政府)代表担任。

筹备组应当自组建之日起15日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。

第十九条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规和政策规定且无违法犯罪记录;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

业主委员会由业主大会会议选举产生,由511人单数组成,每届任期5年,委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变物业使用性质、侵犯业主共有权、恶意拖欠物业服务费用、煽动或组织上访闹事等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主大会筹备组成员和业主委员会委员。

第二十条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,持所需材料到物业所在地的市房地产行政主管部门和城区办事处(乡镇人民政府)备案。

第二十一条 业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)经业主大会授权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督住宅专项维修资金的归集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)对物业服务企业和业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;

(十)业主大会赋予的其他职责。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决议、决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第二十二条 业主大会决定本办法第十六条第(八)项和第(九)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本办法第十六条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第二十三条 业主委员会应当按照议事规则召开业主大会定期会议,或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。

第二十四条

业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报市房地产行政主管部门或者城区办事处(乡镇人民政府)。

业主委员会规定时间内不组织换届选举的,市房地产行政主管部门或者城区办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地城区办事处(乡镇人民政府)组织指导换届选举工作。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第二十五条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,也可以从物业共有部位经营所得收益中列支。工作经费,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

 

第四章  拓展物业管理渠道

 

第二十六条 成立国有控股物业管理公司,承担社会责任,采取市场化运作,拓展多种管理模式,规范服务行为,改善小区环境、提升小区生活品位。

市住房和城乡建设局负责对国有物业企业进行监管,主要职责为行为规范、业务指导、绩效考核等。坚持物业的运营和管理分离,社区管理工作者代表政府、城区、居(村)委会履行监督责任。

创新思路,强化举措。引进先进管理经验和模式,充分发挥国有物业企业优势和引导作用,拓展业务范围,逐步将老旧小区纳入服务范围。

强化考核。将国有物业企业的物业管理工作统一考核,针对老旧小区的物业管理,以社区为单位,制定考核标准,建立奖惩制度。

 

第五章  前期物业管理

 

第二十七条 在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订前期物业服务合同,并向市房地产行政主管部门备案。

第二十八条 住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅建筑面积低于3万平方米的,经市房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

通过招标投标的方式选聘物业服务企业的,评标专家应当从市物业服务协会专家库内的物业管理专家名单中确定。

第二十九条 住宅物业的建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理招标投标工作:

(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日内完成;

(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成;

(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内完成;

(四)更换物业服务企业的,应当在原前期物业服务合同终止前30日内完成。

第三十条 建设单位应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务, 违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并在物业销售前向物业买受人明示。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

 

第六章  物业承接查验

 

第三十一条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,应当包含物业服务等级标准、物业服务收费标准及其他所有费用的收费标准和物业承接查验等内容。

第三十二条 建设单位应当在物业交付使用前15日,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房的承接查验工作。住宅小区承接查验工作由建设单位、工程质量监督站、物业行政主管部门、监理公司、物业服务企业共同完成,承接查验工作在建设工程竣工验收后建设工程竣工备案前完成。

实施承接查验的物业,应当具备下列条件:

(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并向房地产行政主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供热、供气、公共照明、通信、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(七)法律、法规、规章规定的其他条件。

第三十三条 在办理物业承接验收手续20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料或复印件:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等准许使用文件;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)住宅专项维修资金缴存证明;

(六)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十四条 进行现场查验应当签订物业承接查验协议,物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第三十五条 建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业。

建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免应当由物业服务企业收取的物业服务费。本办法施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费,由建设单位全额承担。

第三十六条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置物业服务用房,建设费用计入商品房成本,产权归全体业主所有,用于物业管理活动,未经业主大会同意,不得擅自改变用途。

物业服务用房应当按照下列规定配置:

建设工程项目住宅总建筑面积不足3万平方米的,物业服务用房按不低于90平方米配置,3万平方米以上20万平方米以下的按千分之三配置,超过20万平方米的,超出部分按万分之十五的标准配置。

建设单位擅自改变物业管理用房用途的,责令建设单位限期整改,并按照新修订的《物业管理条例》第五十七条规定予以处罚;建设单位提供的物业管理用房面积不达标的,由住房和城乡建设局依据相关规定处置。

物业服务单位擅自改变物业管理用房用途的,按照新修订的《物业管理条例》第六十二条规定予以处罚。

应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。

第三十七条 物业服务用房由建设单位在承接查验前装修到位,并根据项目的规模配备消防控制室、安防控制室等相应库室。

不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、民防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业服务用房面积。

 

第七章 物业管理服务

 

第三十八条 从事物业管理活动的企业应当具有独立法人资格,并在其许可的范围内从事物业服务活动。

物业服务企业应当在取得营业执照后30日内向市房地产行政主管部门登记。

第三十九条 物业服务合同应当对物业服务内容、物业服务等级标准、物业服务收费标准、双方的权利义务、住宅专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第四十条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日之内,将物业服务合同报市房地产行政主管部门。

第四十一条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和本办法第三十三条第一款规定的资料交还给业主委员会。

第四十二条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十三条 物业服务主要包括下列内容:

(一)物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理;

(二)物业管理区域的绿化养护和管理;

(三)维护物业管理区域的环境卫生; '

(四)协助相关部门维护物业管理区域的秩序,做好安全防范等工作;

(五)对物业使用中的禁止行为进行告知、制止和报告;

(六)保管物业档案和物业服务档案;

(七)物业服务合同约定的其他物业服务事项。

第四十四条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅小区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅和其他非住宅物业服务收费按服务合同约定。

具体物业服务收费标准应当在物业服务合同中约定。住宅的物业服务收费标准由物业服务企业报市价格行政主管部门备案。

实行政府指导价的,价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门,综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准、社会保险最低缴费基数以及居民消费价格指数变动情况,制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。价格行政主管部门应当根据社会平均成本变动情况,建立新建住宅小区前期物业服务费调整长效机制,对前期物业服务收费等级基准价每三年调整一次。

第四十五条 已竣工但尚未售出或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担;已竣工并交付物业买受人的物业,物业服务费由业主承担。

物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

物业所有权发生转移的,所有权转移前的业主应当与物业服务企业结清物业服务费及其他应当由业主负担的费用。

第四十六条 业主对房屋进行装修的,物业服务企业可以依照省和市有关规定向业主收取装修垃圾和渣土清运费,但不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。

第四十七条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及收费办法等有关情况如实公示,不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。

实行酬金制的物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,定期将物业服务资金和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示,接受价格行政主管部门和业主委员会、业主的监督。

第四十八条 物业服务企业可以根据物业服务合同的约定预收物业服务费,但是预收物业服务费的期限最长不得超过一年。

第四十九条 物业管理区域内,供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视收费应当包含运营费和共用管网、设施设备的维修、大修、折旧费等费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,可以向委托方收取委托费,不得向业主收取手续费等额外费用。

供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当交纳的费用。

第五十条 物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代缴的费用符合税收管理规定的,不计征增值税和企业所得税。

第五十一条 业主大会决定选聘新物业服务企业的,被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并在物业服务合同终止之日起15日内,撤出物业管理区域并结清债权债务。

被解聘的物业服务企业应当在业主委员会的监督下与新选聘的物业服务企业履行交接义务。

第五十二条 市房地产行政主管部门、公安机关、城区办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。对被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,应当责令其限期撤出。

 

第八章 物业的使用与维护

 

第五十三条 交付使用的物业,在规定的保修期限内,由建设单位负责保修。保修期满后,物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新,由业主共同承担。物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的,责任人应当及时修复,并对造成的损失承担赔偿责任。物业专有部分的维修由业主承担。

第五十四条 新建住宅实行建筑工程质量保证金制度,具体保修标准按照《建设工程质量保证金管理办法》执行。建设单位在新建住宅物业保修期起始日之前,按照不高于工程价款结算总额的3%,一次性向市房地产行政主管部门交存建筑工程质量保证金。

建设单位不履行保修义务的,业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经市房地产行政主管部门、建设单位、物业企业、业主核实后,维修费用在建筑工程质量保证金中列支。
  建筑工程质量保修期限届满后,经市住房和城乡建设局核实、确认后,建设单位方可支取剩余质量保证金。

第五十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当由业主大会依法讨论决定,并在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,依法向有关行政主管部门办理审批手续。

业主应按设计用途使用物业,因特殊情况需要改变设计用途的,业主应在征得相关业主书面同意后,报有关行政主管部门批准,并报知物业服务企业。

业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

第五十六条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业书面同意后施工,做好标示牌,并及时恢复原状。

第五十七条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备的管理养护制度,按照合同约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、维护,并做好记录。

电梯、锅炉等特种设备和设施,应当委托专业服务单位负责维护、保养、检测,并明确各方安全管理责任。

第五十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第五十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,按照规定办理有关手续。经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第六十条 共用部位、共用设施设备维修和更新、改造需要使用住宅专项维修资金的,应当由业主表决通过。

发生下列危及房屋安全及人身安全情形,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修和更新、改造的,可以按照应急维修程序不经所涉业主签字即可申请使用住宅专项维修资金:

(一)屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等经业主委员会或者社区、居(村)民委员会核实的;

(二)共用电梯运行存在安全隐患的;

(三)消防设施出现故障,公安机关下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的;

(四)危及房屋使用安全的其他情况。

按照应急维修程序支取住宅专项维修资金的,在安全隐患处置妥当后,应当在物业管理区域内向业主公示住宅专项维修资金使用情况。

第六十一条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立住宅专项维修资金的,业主委员会应当组织相关业主续交或者补交。

第六十二条 物业管理区域内规划的车位、车库由业主或者房屋使用人用于停放车辆,不得改变用途。物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第六十三条 物业服务企业可以根据物业管理区域内的车辆容纳情况,决定临时停放车辆的进入数量,不准堵塞、占用消防通道,不准堵塞他人车库(位)出入口,影响他人通行,不准碾压绿地、铺装地面;公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行任务不受限制。鼓励业主在小区内择地自行建设机械式立体车位,经业主委员会或全体业主同意并签字后,报规划部门审批。

第六十四条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏物业承重结构、主体结构,改变房屋套型、将房屋进行分割搭建;

(二)破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地,擅自移动共用配套设施设备;

(五)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房上方;

(六)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

(七)排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪音;

(八)乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写,高空抛物,私拉电线,随意丢弃垃圾、在公共场地放置私人用品;

(九)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违反消防法律、法规的行为;

(十)严禁在楼道等共用部位存放电动车及其他杂物;

(十一)严禁在住宅小区内饲养危及业主人身安全的大型宠物;

(十二)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

第六十五条 有前条所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门;有关部门在接到物业服务企业的报告后,应当对违法行为予以制止并依法处理。

公安、环保、规划、公用事业、城市管理、市场监督、质量监督等行政主管部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和举报电话,依法处理物业管理区域内的违法行为。

 

第九章 法律责任

 

第六十六条 违反本办法规定的行为,法律、法规和规章已作出处罚规定的,按照其规定执行。

第六十七条 房地产行政主管部门、城区办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在工作中有挪用住宅专项维修资金行为、利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的,由监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

有关机关工作人员不依法履行物业管理监督职责,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,或者对投诉的违法违规行为不予查处造成恶劣影响的,由监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十八条 违反本办法第三十五条规定,建设单位以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的,由市房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,列入失信企业名单,由有关部门实施联合惩戒。

第六十九条 违反本办法第四十四条规定,业主和建设单位未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的,业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼。经司法判决后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定记入个人信用档案。

第七十条 违反本办法的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业企业予以通报,处1万以上10万以下的罚款。

第七十一条 违反本法的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以 的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

第七十二条 违反本办法未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十三条 违反本办法,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由市房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下罚款。

第七十四条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

 

第十章 

 

第七十五条 本办法自印发之日起施行。此前我市出台的相关规范性文件与本《办法》条款不相符的,以本办法为准。解释权为住建局,有效期为2年。

 

 

 

 

 

                                                        

   定州市人民政府办公室                  20191025日印发